סכסוך תמ"א 38: בית המשפט המחוזי דחה תביעת בעלות דירה נגד יזם והפנה אותן למפקח על המקרקעין
בפסק דין המדגיש את חלוקת הסמכויות בין הערכאות, קבע השופט גרשון גונטובניק כי הסמכות הייחודית לדון בסכסוכים הנוגעים לזכויות קנייניות הנובעות מחוק חיזוק בתים משותפים נתונה למפקח על רישום המקרקעין, ולא לבית המשפט. התביעה, שעסקה בטענות להפרת הסכם, גריעה מהרכוש המשותף ומחלוקת על חניה, נמחקה ברובה.
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בפסק דין שניתן ביום 15 בינואר 2025, הורה על מחיקת תביעתן של שתי אחיות, בעלות דירה בפרויקט תמ"א 38, נגד חברה יזמית ויתר בעלי הדירות בבניין. השופט, כבוד השופט גרשון גונטובניק, קבע כי עיקר המחלוקות הנוגעות לזכויות הקנייניות הנובעות מהסכם החיזוק צריכות להתברר בפני המפקח על רישום המקרקעין, שלו הסמכות הייחודית לדון בכך. פסק הדין שופך אור על הגבולות הדיוניים והמהותיים של סכסוכים מורכבים מסוג זה, המשלבים היבטים חוזיים, קנייניים ותכנוניים.
הסכסוך החל בעקבות פרויקט תמ"א 38 במסגרתו נהרס בניין ישן בתל אביב-יפו ובמקומו נבנה בניין חדש. התובעות, אילנה יהודאי ואביבה עטיה טענו כי החברה היזמית, קרן ק.ר. נדל"ן בע"מ הפרה את ההסכם שנחתם עמן. לטענתן, חלו סטיות מהותיות בין התמורות שהובטחו להן במסגרת ההסכם, לבין דירת הדופלקס שקיבלו בפועל. בין היתר, נטען כי שטח דירתן החדשה קטן ממה שהובטח.
בנוסף, כללה התביעה טענות הנוגעות לרכוש המשותף. התובעות דרשו להורות על תיקון צו רישום הבית המשותף, כך שתיהרס "חומה" שנבנתה בחזית הבניין, שלטענתן גורעת מהרכוש המשותף ומהווה הכנה להצמדת הגינה לדירת הקרקע. הן גם עתרו לביטול הצמדת רכוש משותף שנעשתה, לשיטתן, באופן פסול. סוגיה נוספת ומרכזית הייתה המאבק על חניית נכה, אשר התובעות טענו שהובטחה להן אך נמכרה בסופו של דבר לאחד הדיירים, הנתבע 8, גיא אבצן.
מנגד, הנתבעים, שכללו את החברה היזמית ויתר בעלי הדירות הגישו בקשות לסילוק התביעה על הסף. הם טענו בעיקר לחוסר סמכות עניינית של בית המשפט, היעדר עילה, וכי הסעדים המבוקשים אינם מעשיים, במיוחד לאור העובדה שבניית הפרויקט הושלמה והבית נרשם כבית משותף.
השופט גונטובניק ניתח בהרחבה את סוגיית הסמכות העניינית. הוא קבע כי נקודת המוצא לדיון היא סעיף 72 לחוק המקרקעין, אשר מעניק סמכות ייחודית למפקח על רישום המקרקעין לדון בסכסוכים בין בעלי דירות הנובעים מ"חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה)". בהסתמך על פסיקות קודמות של בית המשפט העליון, הדגיש השופט כי סמכותו של המפקח אינה מוגבלת רק להיבטים הטכניים של ביצוע העבודות, אלא משתרעת גם על הכרעה בשאלות קנייניות הנוגעות לזכויות בדירות ובשטחים המשותפים שנבנו מכוח חוק החיזוק.
לאור זאת, קבע בית המשפט כי הטענות המרכזיות של התובעות, הנוגעות להריסת החומה ולביטול הצמדת שטחים מהרכוש המשותף, הן במהותן מחלוקות סביב חלוקת הזכויות הקנייניות שנבעו מהסכם התמ"א. ככאלה, הן נמצאות בסמכותו הייחודית של המפקח, ועל כן, דין התביעה בסעיפים אלה להימחק ולהתברר, אם יחפצו בכך התובעות, בפני המפקח.
באשר לסעדים ההצהרתיים שביקשו התובעות -– להצהיר כי ייפוי הכוח שנתנו ליזמית בטל וכי ההסכם הופר – קבע השופט כי גם דינם סילוק על הסף. הוא הסביר כי מתן סעד הצהרתי נתון לשיקול דעתו של בית המשפט, וככלל, לא יינתן סעד כזה כאשר הוא עומד לבדו, במנותק מסעד מעשי, וכאשר ברור שהתובע מתכוון לנהל הליכים נוספים לקבלת סעדים אופרטיביים. במקרה זה, קבע השופט, אין טעם לנהל דיון נפרד על הפרת ההסכם, שעה שהתובעות כבר מנהלות תביעה כספית נגד היזמית בבית משפט השלום, ושם יוכלו ללבן את טענותיהן להפרה. באופן דומה, אין חשיבות מעשית לדון בבטלות ייפוי הכוח, לאחר שהפרויקט הושלם והבית נרשם על פיו.
המחלוקת היחידה שבית המשפט קבע כי אינה בסמכותו הייחודית של המפקח היא זו הנוגעת לחניה. השופט קבע כי סכסוך זה אינו נוגע לאופן חלוקת הזכויות הקנייניות במסגרת תוכנית החיזוק, אלא עוסק בדיני תחרות בין זכויות – טענת התובעות לזכות בחניה אל מול טענת הדייר שרכש אותה בתום לב ובתמורה. עם זאת, מאחר ש"רוב רובה של התביעה דינה להיות מסולקת", החליט השופט למחוק גם את רכיב תביעה זה, תוך שהוא מאפשר לתובעות להגיש בעניינו תביעה נפרדת וממוקדת בעתיד.
בסופו של דבר, התביעה נמחקה. התובעות חויבו לשאת בהוצאות משפט בסך 6,000 ש"ח בתוספת מע"מ לחברה היזמית, סכום זהה ליתר הדיירים, ו-3,000 ש"ח בתוספת מע"מ לדייר שרכש את החניה.
ת"א 32278-04-23
