בית המשפט דחה תביעת ענק של אורתם סהר נגד קבוצת אהרוני: "לא הוכחה התחייבות בעל פה"
החברה הקבלנית "אורתם סהר הנדסה" תבעה פיצויים בסך 11.2 מיליון שקלים בטענה להפרת התחייבות של היזם, משה אהרוני, לבניית מגדל מגורים בפרויקט בבת ים. בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי למרות המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים, לא השתכלל הסכם מחייב, ודחה את התביעה בראיות שהוצגו בפניו.
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו דחה תביעה שטלטלה את ענף הנדל"ן, בה תבעה חברת הקבלן המבצע "אורתם סהר הנדסה בע"מ" פיצויי קיום בסך של כ-11.2 מיליון שקלים מהיזמים, חברת "קבוצת אהרוני יזום והשקעות בע"מ" ובעליה, מר משה אהרוני. פסק הדין החלקי, שניתן ביום 7 בינואר 2025 על ידי השופט הבכיר יהושע גייפמן, קובע באופן נחרץ כי לא ניתנה התחייבות בעל פה תקפה מצד אהרוני לכך שאורתם תבנה את מגדל המגורים בפרויקט היוקרתי ברחוב ניסנבאום 35 בבת ים.
הסכסוך המשפטי נסוב סביב פרויקט בנייה רחב היקף, שכלל שישה חניונים תת-קרקעיים, שתי קומות מסחר, מגדל משרדים ומגדל דירות. חברת אורתם, שביצעה את בניית החניונים ושלד קומות המסחר בין מאי 2011 למרץ 2015, טענה כי מר אהרוני התחייב בפניה בעל פה כי היא זו שתבנה גם את מגדל המגורים. התחייבות זו, לטענת אורתם, ניתנה לאחר חתימת התוספת הראשונה להסכם הבנייה ביניהם, ולפני חתימת התוספת השנייה. בגין הפרתה של התחייבות נטענת זו, דרשה אורתם פיצויי קיום שישקפו את הרווח שהיה צפוי לה מבניית המגדל, פרויקט שעלותו הוערכה בכ-122 מיליון שקלים. מגדל המגורים נבנה בסופו של דבר על ידי חברת "דניה סיבוס".
השופט גייפמן ביסס את החלטתו על שבעה נימוקים מרכזיים, אשר יחדיו מציירים תמונה של משא ומתן שלא הבשיל לכדי הסכם מחייב, תוך שהוא מטיל ספק במהימנות גרסתה של אורתם.
ראשית, השופט הדגיש את חוסר הסבירות בכריתת הסכם בעל פה עבור פרויקט כה מורכב ויקר, בהיקף של כ-122 מיליון שקלים. הוא ציין כי הצדדים עצמם נהגו לעגן את הסכמותיהם בכתב, כפי שמעידים ההסכם המקורי ושלוש התוספות שנחתמו לגבי בניית החניונים והמסחר. יתרה מכך, בעלי אורתם, מר אמיר נחום, הודה בעצמו בחקירתו כי לא היה בונה מגדל מגורים ללא הסכם חתום, וכי "עד שאין הסכם בכתב שום דבר לא סגור".
שנית, בית המשפט קבע כי לא ניתן היה לזהות "גמירת דעת" מצד מר אהרוני להתקשר בהסכם מחייב. תרשומות פנימיות שערך בעלי אורתם במהלך הפגישות עם אהרוני לא היוו ראיה מספקת להסכמה, ואף ניתן לראות בהן "הצעה" בלבד מצד אורתם, שלא זכתה ל"קיבול" של אהרוני. השופט אף מתח ביקורת על אי-העדתו של עו"ד שי דנן, שלפי הטענה נכח באחת הפגישות המכריעות, ועל הסתירות בעדותו של מר נחום בנוגע למיקום עריכת התרשומת.
הנימוק השלישי התמקד בשינויים המתמידים בסכום התמורה המוצעת לבניית המגדל. במהלך המשא ומתן, הצעות המחיר שהגישה אורתם נעו בין 120 מיליון שקלים ל-126 מיליון שקלים, מה שמלמד על היעדר הסכמה על תנאי יסודי ומהותי בעסקה. תרשומת מ-30 באוקטובר 2013, שלטענת אורתם היוותה את ההסכמה בעל פה, כללה את הכיתוב המפורש "בכפוף לחתימת הסכם", הסכם שכאמור, מעולם לא נחתם.
רביעית, השופט מצא כי גרסתה של אורתם אינה מתיישבת עם ההיגיון העסקי והתנהלותה שלה. עדי אורתם עצמם תיארו את אהרוני כיזם "בלתי אפשרי", שאינו משלם בזמן, ושבמועד ההתחייבות הנטענת היה חייב להם כ-26 מיליון שקלים. בעלי אורתם אף העיד מפורשות כי אינו סומך על מילתו של אהרוני. לאור זאת, תהה בית המשפט, כיצד זה סביר שאורתם תסתמך על התחייבות בעל פה בלבד לעסקה כה משמעותית.
הנקודה החמישית והמכרעת הייתה לשונה של "התוספת השנייה להסכם", שנחתמה ב-27 בינואר 2014, שבוע בלבד לאחר אחת הפגישות בהן נטען כי ניתנה ההתחייבות. בתוספת זו נכתב במפורש: "ככל שהקבלן יבצע את בניית מגדל המגורים…". השופט קבע כי השימוש בלשון "ככל ש-" מלמד כי בניית המגדל על ידי אורתם טרם הוסכמה סופית. באופן אירוני, בעלי אורתם הודה בעדותו כי ניסוח זה אכן "השאיר… פתח לא לתת לאורתם את מגדל המגורים" וכינה זאת "טעות שלנו" בניסוח. יתרה מכך, תוספת זו כללה סעיף ויתור גורף על כל טענה או תביעה הדדית עד למועד חתימתה, מה שמרוקן מתוכן את הטענה להתחייבות שניתנה קודם לכן.
בנוסף, מיילים שהוצגו בבית המשפט מעורך דינו של אהרוני, שנשלחו לאחר המועד הנטען להסכמה, הבהירו כי "לא ניתן להתקדם למו"מ בעניין מגדל המגורים" וכי רק "נוסח סופי ומוסכם שייחתם" יחייב את הצדדים. לבסוף, בית המשפט דחה את טענת אורתם כי הסכימה להפחתה של 2 מיליון שקלים בעבודות אחרות בתמורה לקבלת פרויקט המגורים, וקבע כי אין כל תיעוד לכך בתוספת להסכם.
לאור כל האמור, דחה השופט גייפמן את התביעה וקבע כי אורתם לא עמדה בנטל ההוכחה הנדרש להוכיח קיומה של התחייבות בעל פה תקפה. התובעת חויבה לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 20,000 שקלים.
ת.א 23277-04-18
