אחד החסמים המשמעותיים ביותר, ולעיתים קרובות "שובר השוויון", בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל, הוא סוגיית היטל ההשבחה. במשך שנים, התנהל ויכוח משפטי ושמאי סוער סביב השאלה: כיצד יש לחשב את היטל ההשבחה כאשר תכנית מתאר ארצית (כמו תמ"א 38) מוחלפת על ידי תכנית מקומית מפורטת ומשביחה יותר? ביום 16 באוקטובר 2025, שם בית המשפט העליון, בפסק דין מקיף ומנומק שניתן על ידי השופט אלכס שטיין ובהסכמת המשנה לנשיא נעם סולברג והשופט (בדימ') יוסף אלרון, קץ למחלוקת זו. פסק הדין בפרשת בר"מ 1975/24 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' לויתן (שאוחד עם עניין קלמנוביץ מירושלים), מהווה לא פחות מרעידת אדמה משפטית, והוא צפוי להשפיע על אלפי בעלי נכסים ויזמים ברחבי הארץ.
היטל השבחה, כידוע, הוא תשלום בשיעור 50% מעליית שווי המקרקעין שנוצרה כתוצאה מאישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. החישוב מתבסס על ההפרש בין שווי הנכס ב"מצב חדש" (לאחר אישור התכנית המשביחה) לבין שוויו ב"מצב קודם" (רגע לפני אישורה).
הסכסוך נולד במקום שבו בניינים ישנים רבים היו כפופים לתמ"א 38. תמ"א 38, אף שהעניקה פוטנציאל לזכויות בנייה, נקבעה בפסיקה קודמת (הלכת רון) כ"זכויות ערטילאיות" או מותנות, שאינן מהוות "אירוע מס" של היטל השבחה בעת מכר הנכס, אלא רק בעת הוצאת היתר בנייה מכוחה.
לימים, החלו ועדות מקומיות רבות, דוגמת תל אביב (עם תכנית רובע 3) וירושלים (עם תכנית 9988), לאשר תכניות מפורטות חדשות שהחליפו את תמ"א 38. תכניות אלו העניקו זכויות בנייה מוקנות וברורות, ולכן היוו "אירוע מס" המחייב בהיטל השבחה.
כאן בדיוק נולדה המחלוקת:
- גישת הוועדות המקומיות ("גישת הנטרול"): הוועדות המקומיות, בגיבוי היועצת המשפטית לממשלה, טענו כי בחישוב ה"מצב הקודם", יש "לנטרל" את כל עליית הערך שנוצרה מכוח תמ"א 38. הטיעון היה שאם המדינה ויתרה על ההיטל בגין תמ"א 38 בעת מכר (כי הזכויות "ערטילאיות"), אין סיבה להכיר כעת בשווי זה ולהפחיתו מגביית ההיטל על התכנית החדשה. תוצאת גישה זו היא "מצב קודם" בעל שווי נמוך מאוד (כאילו תמ"א 38 לא הייתה קיימת), "מצב חדש" בעל שווי גבוה, ובהתאם – היטל השבחה עצום.
- גישת בעלי הנכסים ("גישת ההכללה" / "שווי שוק"): בעלי הנכסים טענו כי גישת הנטרול היא מלאכותית, מנותקת מהמציאות ומהווה ענישה כפולה. לטענתם, החוק [סעיף 4(7) לתוספת השלישית] מחייב להעריך את הנכס "כאילו נמכר בשוק חפשי". בשוק החופשי, ברור שנכס עם פוטנציאל תמ"א 38 שווה הרבה יותר מנכס זהה ללא פוטנציאל זה, גם אם לא הוצא היתר. לכן, ה"מצב הקודם" חייב לשקף את שווי השוק האמיתי, כולל הפוטנציאל התכנוני של תמ"א 38.
השופט אלכס שטיין, בחוות דעת משפטית סדורה, אימץ את "גישת ההכללה" של בעלי הנכסים ודחה מכל וכל את "גישת הנטרול" של הרשויות. פסק הדין מבוסס על מספר עקרונות יסוד בדיני המס:
- זיהוי "אירוע המס" והקשר הסיבתי: השופט שטיין קבע כי "מרכז הכובד מצוי תמיד באירוע המס אותו עלינו לאתר ולתחום את גבולותיו". בענייננו, "אירוע המס הרלבנטי והיחיד" הוא אישור "התכנית האחרת" (למשל, תכנית הרובעים). היטל ההשבחה מוטל אך ורק על השבחה הקשורה "בקשר סיבתי ישיר" לתכנית המשביחה הספציפית הזו. עליית הערך שנוצרה שנים קודם לכן מכוח תמ"א 38 אינה קשורה סיבתית לתכנית החדשה. לכן, "גישת הנטרול" חוטאת לעיקרון היסוד, שכן היא גובה מס על השבחה שלא נגרמה מהתכנית בגינה נגבה ההיטל.
- הבחנה בין "השבחה משפטית" ל"השבחה עובדתית": זהו לב ליבו של פסק הדין. שטיין הסביר כי הלכת רון קבעה שתמ"א 38 אינה "השבחה משפטית" (כלומר, אירוע מס) בעת מכר. אך אין זה אומר שהיא אינה "השבחה עובדתית-כלכלית". השוק החופשי בהחלט מכיר בפוטנציאל התמ"א ומתמחר אותו. החוק, כאמור, מצווה על השמאי ללכת לפי שווי השוק (העובדתי) ולא לפי הגדרות מיסוייות מלאכותיות.
- הרשות לא יכולה "לאחוז את החבל בשני קצותיו": השופט שטיין חשף את חוסר ההיגיון בטיעון הרשויות. מצד אחד, הן טוענות שתמ"א 38 היא "ערטילאית" ולכן לא ניתן לגבות עליה היטל במכר. מצד שני, הן מבקשות כעת לגבות עליה היטל (בדרך עקיפה של "נטרול") רק בגלל שאושרה תכנית חדשה. שטיין קבע כי הדבר מוביל לאפליה קשה בין מי שמכר את דירתו לפני התוכנית החדשה (ולא שילם כלל) לבין מי שמכר אחריה (וישלם מס כפול) .
- "הוועדה המקומית לא נתנה – הוועדה המקומית לא תיקח": במשפט מחץ המסכם את הרציונל, קבע השופט שטיין כי ההטבה של תמ"א 38 ניתנה על ידי השלטון המרכזי (הממשלה) ולא על ידי הוועדה המקומית. הוועדה המקומית רשאית לגבות היטל רק על ההשבחה שהיא עצמה יצרה באמצעות התוכנית המקומית החדשה שלה. היא אינה רשאית "לגנוב" לקופתה את עליית הערך שנוצרה ממקור אחר.
פסק הדין הזה הוא בשורה אדירה לשוק ההתחדשות העירונית. המשמעות המיידית היא הפחתה של עשרות ומאות אלפי שקלים בהיטל ההשבחה שיידרש מכל בעל דירה בפרויקטים המצויים בציר שבין תמ"א 38 לתוכניות חדשות.
ראשית, ההלכה מבהירה כי הפוטנציאל הגלום בתמ"א 38 הוא נכס כלכלי ממשי, גם אם אינו ממומש. בעלי נכסים "לא הפסידו" את הערך הזה רק כי המתינו לתוכנית מפורטת וטובה יותר.
שנית, יזמים ובעלי דירות יכולים כעת לחשב באופן ודאי יותר את כדאיותם הכלכלית של פרויקטים. עד כה, חוסר הוודאות סביב "גישת הנטרול" יצר סיכון עצום שאיים על הרווחיות של פרויקטים רבים. יזמים נאלצו לגלם "במצב הקודם" שווי אפסי, מה שהפך פרויקטים רבים לבלתי כלכליים. כעת, הוודאות המשפטית מאפשרת להשתמש בשומות ריאליות המשקפות את שווי השוק האמיתי.
שלישית, ההחלטה תעודד ועדות מקומיות לתכנן תוכניות מפורטות ואיכותיות (כמו תוכניות רובעים או פינוי-בינוי), בידיעה שהן יוכלו לגבות היטל רק על התוספת האמיתית שהתוכנית שלהן מייצרת, מעבר למה שכבר נתנה תמ"א 38.
לסיכום, בית המשפט העליון בחר בפרשנות כלכלית-ריאלית וצודקת, התואמת את עקרונות דיני המס ואת הוראות החוק המפורשות. הוא מנע מהרשויות המקומיות ליצור "מסלול עוקף" לגביית היטל על תמ"א 38, באופן שהיה מכביד באופן בלתי סביר על בעלי נכסים ומסכל את מטרת העל של התחדשות המרחב העירוני.
משרדנו מתמחה בדיני מקרקעין, מיסוי נדל"ן וליווי פרויקטים של התחדשות עירונית. אם נתקלתם בדרישת היטל השבחה מופרזת, או אם אתם עומדים בפני קידום פרויקט וזקוקים לייעוץ בנוגע להשלכות המיסוי לאור פסק הדין החדש, הנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי.
