תביעת המיליונים נגד "בוני התיכון" נדחתה ברובה: ביהמ"ש קבע כי תוכניות שיווק אינן מחייבות
השופט אריאל ברגנר דחה תביעה בסך 1.5 מיליון ש"ח בגין היעדר בריכה ומעלית בדירות פנטהאוז, וקיבל את עמדת הקבלן שרק ה"גרמושקה" החתומה מחייבת. עם זאת, "בוני התיכון" תחויב לפצות את בעל הקרקע במאות אלפי שקלים בגין איחור במסירה, אי-התקנת ג'קוזי וליקויים אחרים.
בית משפט השלום בפתח תקווה דחה (26 באוקטובר 2025) את מרבית רכיביה של תביעה כספית בסך כ-1.5 מיליון שקלים , שהגיש בעל קרקע נגד חברת "בוני התיכון הנדסה אזרחית ותשתיות בע"מ". התביעה עסקה בהפרות נטענות של הסכם קומבינציה לבניית דירות בהוד השרון. בפסק דין מפורט, קבע כבוד השופט אריאל ברגנר כי תוכניות שיווק מפוארות שהוצגו לתובע אינן מחייבות את החברה, וכי ההתחייבות היחידה היא זו המופיעה בתוכנית ההיתר (גרמושקה) החתומה.
עם זאת, התביעה לא נדחתה כליל. השופט ברגנר פסק לטובת התובע, עזרא מגורי, פיצויים בסכום המוערך במאות אלפי שקלים (כולל מע"מ והצמדות) בגין איחור במסירת הדירות, אי-התקנת ג'קוזי ופרגולה כפי שהובטח בתוכניות המחייבות , וכן בגין עוגמת נפש.
תחילת הפרשה בשנת 2010, אז התקשר מגורי, יחד עם בעלי קרקע נוספים, בהסכם קומבינציה עם "בוני התיכון". על פי ההסכם, הנתבעת התחייבה לבנות דירות מגורים על הקרקע בתמורה ל-63% מהדירות שייבנו, בעוד בעלי הקרקע יקבלו 37%. חלקו של התובע עמד על תשע דירות, כולל שתי דירות פנטהאוז.
התביעה, שהוגשה במקור לבית המשפט המחוזי על סך כ-3.4 מיליון ש"ח, הועברה לבית משפט השלום לאחר שהתובע ויתר על רכיב תביעה בסך 1.9 מיליון ש"ח. טענותיו המרכזיות של מגורי נגעו לשני נושאים עיקריים: איחור משמעותי במסירת הדירות, ואי-התאמה חריפה בין דירות הפנטהאוז שקיבל למפרט "דירות יוקרה" שהובטח לו.
במסגרת זו, טען התובע כי הנתבעת הציגה לו "תוכנית צהובה" (2011) ו"תוכנית כתומה" (2013), שהציגו מפרט פנטהאוז הכולל מעלון מהדירה לגג, ג'קוזי והכנה לבריכה, אשר לא סופקו.
בטרם נכנס לעובי הקורה, דן השופט ברגנר בטענות מקדמיות של "בוני התיכון". הנתבעת טענה כי יש לדחות חלק ניכר מהתביעה על הסף בשל "היעדר יריבות", מאחר שהתובע העביר ארבע מתוך תשע דירותיו לילדיו עוד בשנת 2013, ובכך איבד את זכות התביעה לגביהן.
השופט ברגנר קיבל טענה זו במלואה. הוא קבע כי מרגע שהתובע העביר את הזכויות בדירות לילדיו, נותק הקשר המשפטי בינו לבין הנתבעת בנוגע לאותן דירות. "כוח התביעה לעניין ההפרות הנטענות בקשר לאותן הדירות מצוי עתה בידי ילדיו של התובע", כתב השופט. כפועל יוצא, נדחתה על הסף התביעה הנוגעת לארבע דירות, כולל טענה ספציפית לגבי חניה מס' 16 שהוצמדה לאחת הדירות שהועברו.
בנוגע לטענת האיחור במסירה, הצדדים היו חלוקים לגבי מועד המסירה החוזי. התובע טען למועד מסירה ב-11 בפברואר 2017 (לאחר 4 חודשי איחור מותרים) , בעוד הנתבעת טענה כי ההסכם אינו מזכה בפיצוי עבור 6 חודשי איחור , וכי התובע עצמו עיכב את המסירה.
השופט ניתח את סעיפי ההסכם וקבע כי המועד הקובע, שממנו ואילך זכאי התובע לפיצוי, הוא 20 באפריל 2017. מאחר שהדירות הרגילות נמסרו ב-25 במאי 2017, פסק השופט כי התובע זכאי לפיצוי בגין כחודש איחור עבור 3 הדירות הרגילות שנותרו בבעלותו.
בנוגע לפנטהאוזים, השופט קיבל את גרסת התובע כי הם נמסרו רק ב-4 באוקטובר 2017, דהיינו באיחור של כ-5.5 חודשים מעבר לתקופת החסד.
השופט פסק לתובע את הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה: 3,000 ש"ח לחודש (צמוד למדד מיום חתימת ההסכם ב-2010) עבור כל דירה. בסך הכל, חויבה "בוני התיכון" לשלם לתובע 9,000 ש"ח (בגין 3 דירות כפול חודש) ועוד 33,000 ש"ח (בגין 2 פנטהאוזים כפול 5.5 חודשים), בצירוף הצמדה.
החלק המרכזי בפסק הדין עסק בטענות התובע לאי-התאמה במפרט הפנטהאוזים. התובע טען להבטחות בעל פה ל"דירות יוקרה" והסתמך על תוכניות שיווק ("צהובה" ו"כתומה") שהציגו מעלית פנימית לגג, ג'קוזי ובריכה.
"בוני התיכון" טענה מנגד כי התוכניות הללו אינן חתומות ואינן מחייבות. הנתבעת הדגישה כי התוכנית המחייבת היחידה היא "הגרמושקה" (תוכנית ההיתר), עליה חתם בא כוחו של התובע.
השופט ברגנר קיבל את עמדת "בוני התיכון" באופן כמעט מוחלט. הוא קבע כי חוק המכר (דירות), המחייב צירוף מפרט, כלל אינו חל על עסקת קומבינציה מסוג זה.
השופט מתח ביקורת על הסתמכות התובע על הבטחות בעל פה, וציין כי עדותו בנושא הייתה "עדות יחיד של בעל דין" שלא נמצא לה כל סיוע. הוא קבע נחרצות: "משלא הוכחה טענת ההבטחה ומשלא הוצגה בפני בית המשפט תכנית חתומה… אין לבית המשפט אלא מה שלפניו – וזו תכנית הגרמושקה שנחתמה".
בדיקת הגרמושקה העלתה כי הנתבעת התחייבה רק ל"פיר מעלון" (שאכן נבנה) ו"הכנה לבריכת זרמים". מהנדס הנתבעת העיד כי ההכנה הקונסטרוקטיבית לבריכה בוצעה. לפיכך, התביעות המרכזיות בנוגע למעלית ולבריכה נדחו. גם הטענה בדבר מאגר מים שנבנה על הגג נדחתה, כיוון שהופיע בבירור בתוכנית החתומה.
עם זאת, ניצחונו של התובע הגיע מאותה גרמושקה עצמה. השופט מצא כי בתוכנית המחייבת הופיע ג'קוזי, אשר הנתבעת ביצעה לו הכנה בלבד אך לא התקינה אותו. כמו כן, הנתבעת התחייבה להתקין פרגולה מאלומיניום בגג דירה 77 ולא עשתה כן.
השופט קיבל את הערכות השמאי מטעם התובע ופסק לו 38,000 ש"ח + מע"מ עבור כל ג'קוזי (סך הכל 76,000 ש"ח + מע"מ לשני הפנטהאוזים), וכן 14,000 ש"ח בתוספת מע"מ עבור הפרגולה. בנוסף, נפסקו 8,000 ש"ח בתוספת מע"מ בגין ליקויי אינסטלציה קלים.
לסיום, פסק השופט לתובע 10,000 ש"ח בגין עוגמת נפש. על אף שהתביעה התקבלה רק בחלקה הקטן (מאות אלפי שקלים מתוך 1.5 מיליון), חויבה "בוני התיכון" לשלם לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 20,000 ש"ח.
ת"א 53252-12-19
