ניצחון לתושב רמת הגולן: בית המשפט ביטל צו פינוי של רמ"י שהוצא מכוח "סעד עצמי"
בפסיקה חריפה, קבע בית המשפט כי רשות מקרקעי ישראל כשלה בהפעלת סמכותה, לא הוכיחה כי הקרקע "נעדרת בעלים" ולא העניקה לתובע זכות טיעון בסיסית; התובע, שהסתמך על "חוג'ה" משנת 1900, הוכיח זיקה משמעותית לקרקע
בפסק דין תקדימי ונוקב, קיבל בית משפט השלום בנוף הגליל-נצרת במלואה תביעה של תושב רמת הגולן, עזאם עזאם, וביטל צו פינוי שהוציאה נגדו רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בנובמבר 2018. השופטת הבכירה, רים נדאף, מתחה ביקורת חריפה על התנהלות הרשות, וקבעה כי השימוש שעשתה בחוק מקרקעי ציבור – המאפשר פינוי ב"סעד עצמי" ללא הליך משפטי – נעשה בחוסר סמכות, תוך פגיעה מהותית בזכות הטיעון של התובע, ומבלי שהרשות הרימה את נטל ההוכחה הבסיסי שנדרש ממנה.
פסק הדין, שניתן ב-31 באוקטובר 2025, שם סוף למאבק משפטי שניהל עזאם, תושב הכפר עין קנייא, על שטח אדמה של כ-11.3 דונם באזור "אלריחאנה" ברמת הגולן.
הפרשה החלה במרץ 2018, כאשר עזאם רכש את החלקה, שאינה מוסדרת ברישומי המקרקעין, מתושב אחר בשם מונדר יוסף. הרכישה התבססה על מסמכים מסורתיים הנהוגים באזור – "חוג'ות". התובע הציג לבית המשפט "חוג'ה" (מסמך עסקה עות'מאני) מקורית משנת 1900, המוכיחה כי סבו של המוכר רכש את החלקה. בנוסף, הוצג מסמך נוסף משנת 1919 מעסקה של חלקה שכנה, שבו צוינה חלקת משפחת מונדר כגבול.
לאחר הרכישה, קיבל עזאם חזקה בקרקע והחל, לדבריו, בעבודות פיתוח נרחבות שכללו יישור קרקע, בניית טרסות וקירות תומכים, בעלות ניכרת. עבודות אלו נמשכו כשישה חודשים ללא כל הפרעה.
הסאגה החלה בספטמבר 2018, כשלמקום הגיע פקח מטעם רמ"י שטען כי עזאם פלש לשטח מדינה. בנובמבר 2018 הוצא נגדו צו פינוי מינהלי מכוח "חוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע)", בטענה כי מדובר בפלישה טרייה לקרקע ציבורית. עזאם, שיוצג על ידי עורכי הדין נעים מוסא ואח', פנה לבית המשפט בבקשה לבטל את הצו, בטענה שהוא הוצא שלא כדין, בחריגה מסמכות, ותוך התעלמות מוחלטת מזכויותיו.
מנגד, רשות מקרקעי ישראל, שיוצגה על ידי פרקליטות מחוז הצפון, טענה כי מדובר באדמת מדינה. לשיטתה, כיוון שהקרקע אינה מוסדרת ואין לה בעלים רשום, היא שייכת למדינה מכוח "חוק נכסי המדינה" (הקובע כי נכס ללא בעלים שייך למדינה). ברמ"י טענו כי מסמכי ה"חוג'ה" שהציג התובע הינם עמומים, אינם מוכיחים בעלות ואינם מצביעים על מיקום מדויק. עוד טענה הרשות כי תצלומי אוויר לאורך השנים מוכיחים כי הקרקע לא עובדה מאז 1968 והיו בה תעלות צבאיות סוריות, מה שמעיד על היותה נטושה.
השופטת נדאף הבהירה בפתח דבריה כי בית משפט השלום אינו מוסמך להכריע בשאלת הבעלות הסופית בקרקע (סוגיה הנתונה לסמכות בית המשפט המחוזי או להליכי הסדר), אלא בוחן אך ורק את חוקיות צו הפינוי המינהלי.
בניתוח הראיות, פירטה השופטת שורה של כשלים קטלניים בהתנהלות רמ"י, שהובילו למסקנה כי הצו בטל:
- השימוש ב"סעד עצמי" ככלי קיצוני: השופטת קבעה כי החוק המאפשר לרמ"י לפנות אדם ללא משפט הוא "הליך חריג במשפט הישראלי" ו"סעד עצמי", ולכן יש לפרשו בצמצום ובדווקנות. סמכות זו, קבעה, ניתנת להפעלה רק "במקרים ודאיים של פלישה". במקרה זה, שבו התובע הציג ראיות כבדות משקל לזכותו, קבעה השופטת כי "עולה ספק כבד" אם מדובר במקרקעי ציבור, והדרך הראויה לבירור הייתה הגשת תביעת פינוי רגילה, ולא "קיצורי דרך" באמצעות צו מינהלי.
- נטל ההוכחה על המדינה: השופטת דחתה את הנחת היסוד של רמ"י. היא קבעה כי זכות המדינה בקרקע לא מוסדרת היא "זכות שיורית", וכי "אין חזקה בדין או בעובדה לפיה כל קרקע לא מוסדרת היא בבעלות המדינה". לפיכך, הנטל להוכיח כי לקרקע אין בעלים מוטל על הנתבעת (רמ"י), והיא כשלה לחלוטין בהרמת נטל זה.
- כשל ראייתי חמור – "הממונה" לא העיד: החוק דורש כי "הממונה" ברמ"י ישתכנע אישית, על בסיס דו"ח פקח ומסמכים, כי התפיסה אינה חוקית. השופטת ציינה כי רמ"י מעולם לא הגישה תצהיר מטעם אותו ממונה שחתם על הצו. "בלעדי תצהיר הממונה", כתבה, "אין אפשרות להוכיח את מידת הוודאות, הביטחון והשכנוע של הממונה… עדות הממונה הייתה חיונית, נדרשת וחסרה".
- הפגם המהותי: אי-מתן זכות טיעון: הפגם החמור ביותר שמצא בית המשפט הוא העובדה שלעזאם לא ניתנה הזדמנות אמיתית לטעון את טענותיו טרם הוצאת הצו, כפי שמחייב החוק. השופטת קבעה כי "זכות הטיעון שנשללה… אינה זכות טכנית אלא מהותית". היא ציינה כי התובע ניסה לפנות לרמ"י לאחר קבלת הצו, אך נתקל בהתנהלות בשיטת "סחר מכר" ודחייה.
- הסתירות במיקום הקרקע: באופן מביך עבור הרשות, בית המשפט מצא חוסר התאמה וסתירות בין נקודות הציון (נ.צ) של החלקה כפי שצוינו בהתראה הראשונית, לבין אלו שצוינו בצו הפינוי עצמו, ובין אלו שבתצהיר הפקח. די בעובדה זו, קבעה השופטת, כדי להביא לפסלות הצו.
חרף העובדה שההכרעה התבססה על הפגמים בהליך המנהלי, בית המשפט התייחס בהרחבה גם לראיות הבעלות שהציג התובע. מומחה לזיהוי מסמכים מטעם התובע קבע כי ה"חוג'ה" משנת 1900 אותנטית ומתאימה לתקופה. הוא הסביר כי סוג הנייר (ללא מלבנים אופטיים), הרכבו (ללא גיר) וסוג הדיו (דיו מבוסס ברזל שאינו בשימוש עשרות שנים) מוכיחים כי לא ניתן לייצרו כיום ללא ידע עצום. באופן מפתיע, המומחה מטעם רמ"י (מז"פ) לא קבע כי המסמך מזויף, אלא רק ציין כי מאפייניו "מתאימים לתקופה האמורה" וכי "לא מצא סימנים למחיקות או שינויים".
לצד המומחים, העידו לטובת התובע גם המוכר וכל בעלי החלקות השכנות, שאישרו כי הקרקע ידועה דורות כאדמת משפחת מונדר, וכי עסקאות "חוג'ה" הן הדרך המקובלת באזור להעברת קרקעות לא מוסדרות.
בסיכום, השופטת נדאף קיבלה את התביעה במלואה, הורתה על ביטול צו הפינוי והפיכת צו המניעה הזמני לקבוע. רשות מקרקעי ישראל חויבה לשלם לתובע הוצאות משפט בסך 6,000 ש"ח ושכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ש"ח.
ת"א 71330-01-19
