ביהמ"ש הורה על הריסת בניות בלתי חוקיות בבית נקופה, אך קיצץ את דמי השימוש שדרשה רמ"י ביותר מ-50%
בפסק דין שמתחשב בנסיבות אישיות חריגות, קבע סגן נשיא ביהמ"ש השלום בירושלים, אורן סילברמן, כי יש לראות בנחלת המשפחה כ"יחידה אחת" למרות פיצול תכנוני, והעניק למשפחה 12 חודשי חסד להסדרת הבנייה בטרם תבוצע ההריסה. המשפחה חויבה לשלם 744 אלף שקל, במקום 1.5 מיליון שדרשה הרשות.
פסק דין מנומק ניתן בבית משפט השלום בירושלים ב-5 בנובמבר 2025, במסגרתו התקבלה חלקית תביעתה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) נגד משפחת מתיישבים ותיקה במושב בית נקופה. השופט, סגן הנשיא אורן סילברמן, הורה על הריסת שורה של מבנים בלתי חוקיים בנחלה, אך מנגד הפחית את סכום דמי השימוש שדרשה רמ"י ביותר ממחצית, תוך שהוא נוזף ברשות על התעלמותה מנסיבות חריגות ומההיסטוריה של המשפחה.
התביעה, שהוגשה על ידי רשות מקרקעי ישראל, עסקה בנחלה מספר 69 במושב, המוחזקת על ידי הנתבעים, רחל ושמעון שיף. רמ"י טענה כי המשפחה ביצעה במשך שנים שורה ארוכה של עבירות בנייה ושימושים חורגים בקרקע שייעודה חקלאי.
על פי כתב התביעה, ביקורת ראשונה שנערכה במקום כבר בדצמבר 2014, העלתה כי במגרש 69א הוקמה יחידת דיור בלתי חוקית בשטח של כ-240 מ"ר, ולול בשטח 250 מ"ר הוסב למגורים. עוד נטען לשימוש בשני קרוואנים למגורים וסככה שהפכה למוסך. ביקורת נוספת במאי 2020 מצאה, לטענת רמ"י, החמרה במצב: הלול שימש לאחסנת ציוד חשמל, הוקמה סככה למוסך, הוצב קונטיינר, ושטח של כ-200 מ"ר שימש למסחר בגרוטאות מתכת, כולל קרוואן ששימש כמשרד.
רמ"י דרשה צו הריסה קבוע לכל הבנייה החריגה, וכן תשלום דמי שימוש בסך 1,510,112 שקל, בתוספת ריבית והצמדה. חוות הדעת השמאית מטעם הרשות כללה בחישוב גם "רווח יזמי" שנתי על השימוש הבלתי חוקי.
מנגד, הנתבעים הציגו תמונה מורכבת וטענו לנסיבות חיים יוצאות דופן. נטען כי הנתבעת 1 ובעלה המנוח, שמואל שיף ז"ל, היו ניצולי שואה שעלו ארצה ב-1947 והתיישבו במושב שהיה אז על גבול ירדן, חשוף להסתננויות וסיכונים יומיומיים. בעלה, שמואל ז"ל, נהרג בשנת 1976 בעת שירותו במשטרה, לאחר שמטען חבלה התפוצץ בסמוך לו.
המשפחה טענה כי נסיבות אישיות אלו, כמו גם הוותק בקרקע, היו צריכות להילקח בחשבון על ידי רמ"י.
בליבת הטיעון המשפטי של הנתבעים עמדה טענה לקיפוח ואבסורד תכנוני. לטענתם, תוכנית מתאר שחלה על המושב חצתה את נחלתם (שממילא קטנה יותר מנחלות אחרות) באמצעות "דרך סטטוטורית" תיאורטית, דרך שמעולם לא נסללה ולא הייתה בשימוש. פיצול מלאכותי זה של הנחלה לשתי חלקות (69 ו-69א) הוא שמנע מהם לקבל היתר בנייה לאחד הבתים, למרות שלטענתם לכל מתיישב זכות לשלושה בתים בנחלה.
הנתבעים הדגישו כי בימים אלה מקודמת תוכנית מתאר חדשה (151-0407577) שצפויה לבטל את אותה דרך תיאורטית ולהכשיר את השטח למגורים. הם הכחישו חלק מהשימושים שיוחסו להם (כמו עסק לחשמל או מגורים בקרוואנים) וטענו כי יש לפטור אותם מתשלום דמי שימוש עבור הבית העיקרי שנבנה, שכן הוא אחד משלושת הבתים המותרים בנחלה.
השופט אורן סילברמן מינה שמאי מומחה מטעם בית המשפט, יעקב ביר, כדי להכריע במחלוקות השמאיות. בפסק דינו המפורט, אימץ השופט סילברמן גישה מאוזנת שקיבלה חלקים מטענות שני הצדדים.
בנוגע לצו ההריסה, קבע השופט כי אין מחלוקת שבוצעה בנייה חורגת ללא היתר. הוא דחה את טענת הנתבעים כי ניתן לאשר את הבנייה במצב התכנוני הקיים, וקבע כי "עצם טענת הנתבעים כי ההליך התכנוני לאישור תוכנית מתאר חדשה הוא זה הנדרש… אך מלמדת כי אין כל אפשרות להסדיר את השימוש על פי המצב התכנוני הקיים". בהתאם, השופט הוציא צו הריסה למבני המגורים הבלתי חוקיים, ללול שהוסב למחסן ולמוסך.
עם זאת, ובצעד המעיד על התחשבות בנסיבות, קבע השופט כי ביצוע צווי ההריסה יעוכב למשך 12 חודשים, "על מנת לאפשר לנתבעים להסדיר תכנונית וקניינית את החריגות האמורות".
בסוגיית דמי השימוש, ליבת המחלוקת הכספית, קיבל השופט סילברמן שתי טענות מרכזיות של הנתבעים, שהובילו לקריסת סכום התביעה.
ראשית, השופט קיבל את הטענה כי בנסיבות החריגות, יש לראות בנחלה כיחידה אחת. "במערכת היחסים שבין רמ"י והמתיישבים יכולה וצריכה היתה התובעת להמשיך ולראות בנסיבות אלו בשתי החלקות כנחלה מאוחדת", כתב השופט. הוא נימק זאת ב"נסיבות חריגות", "שיקולי צדק", הוותק של המשפחה בקרקע (משנת 1949), הנסיבות האישיות, והעובדה שהדרך הסטטוטורית מעולם לא מומשה. קביעה זו זיכתה את הנתבעים אוטומטית בפטור מתשלום עבור 160 מ"ר של בית מגורים נוסף.
שנית, השופט הפחית את שיעור דמי השימוש מ-6% (כפי שדרשה רמ"י וקבע מומחה ביהמ"ש) ל-5%. הוא קבע כי "אין מדובר בנסיבות של מי שפלש למקרקעין אלא מדובר במי שמחזיקים בנחלה משך עשרות שנים והחריגה הינה תוצאה של הליך תכנוני, פיצול החלקה על ידי דרך שלא באה לידי מימוש מעולם". השופט גם מתח ביקורת מרומזת על רמ"י, כשציין את "פרק הזמן שחלף מאז ביקור המפקח בשנת 2014 ועד למועד הגשת התביעה" (ב-2021) כשיקול להפחתה.
השופט גם דחה את דרישת רמ"י לדמי שימוש עבור "אחסנה פתוחה" ו"מחסן גרוטאות מתכת", וקבע כי התיעוד שהוצג (חניית משאית, פחי אשפה וציוד) אינו מספיק כדי להוכיח קיום עסק או שימוש חורג המצדיק חיוב.
מנגד, השופט קיבל את עמדת רמ"י כי יש לכלול בחישוב "רווח יזמי", כפי שנקבע בהלכת בית המשפט העליון (פרשת קלקודה), אך קבע כי יש לחשב רכיב זה פעם אחת בלבד ולא באופן שנתי, כפי שעשה שמאי הרשות. כמו כן, השופט דחה בתוקף את טענת הנתבעים לקיזוז "שווי שימוש מותר" (חקלאי) מדמי השימוש הנדרשים, וקבע כי "במידה רבה קבלת הטענה משמעה כי בנסיבות דנן יצא חוטא נשכר".
בשורה התחתונה, סכום החיוב הסופי הועמד על 744,687 שקל (במקום 1.51 מיליון), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מאמצע 2019. בנוסף, חויבו הנתבעים לשלם לרמ"י 85,000 שקל עבור הוצאות שכר טרחת עורך דין, וכן להשיב את הוצאות המומחים.
ת"א 60880-05-21
