"You are a complete lie": כך עלתה התכתבות וואטסאפ לבעל דירה בתל אביב כמעט 400 אלף ש"ח
בית משפט השלום בתל אביב קבע כי אמנם לא נכרת חוזה מחייב בהודעות טקסט למכירת דירה ברחוב דיזנגוף, אך התנהלות המוכר, שמשך את המשא ומתן במשך שנתיים בעוד מחירי הנדל"ן זינקו, עולה כדי חוסר תום לב קיצוני. השופט ליאור גלברד פסק כי על המוכר לפצות את הרוכש הפוטנציאלי בגין "אובדן הזדמנויות" לרכישת דירה חלופית.
פסק דין מרתק שניתן בשבוע שעבר (18.11.2025) בבית משפט השלום בתל אביב-יפו, שופך אור על הגבול הדק שבין משא ומתן לבין חוזה מחייב בעידן הדיגיטלי, ומציב תמרור אזהרה בוהק למוכרי נדל"ן החוזרים בהם מהסכמות עקרוניות בשל עליית מחירים. כבוד השופט ליאור גלברד חייב בעל דירה לפצות את חברו, שביקש לרכוש ממנו את הנכס, בסכום של 360,000 ש"ח בתוספת הוצאות, לאחר שקבע כי המוכר נהג בחוסר תום לב כאשר נסוג מהעסקה לאחר כשנתיים של מגעים.
תחילת הפרשה במאי 2020, בשיאה של מגפת הקורונה. התובע, שחר פרי ביקש לרכוש דירת שני חדרים ברחוב דיזנגוף בתל אביב מחברו, יצחק אנדרסון, שהתגורר באותה עת בדנמרק. השניים, שהכירו עוד מילדות, ניהלו משא ומתן ידידותי, ובחודש אוגוסט 2020 שלח אנדרסון הודעת וואטסאפ בה אישר כי הוא ואחיו המנוח מסכימים למכור את הדירה תמורת 1.9 מיליון ש"ח.
אלא שהדרך לחתימה הייתה רצופה מכשולים בירוקרטיים: על הדירה רבץ עיקול, והזכויות בה טרם נרשמו על שם אנדרסון ואחיו בטאבו. פרי, הרוכש הנלהב, לקח על עצמו לטפל בהסרת העיקול ובהסדרת הרישום, בסיוע עורך דין, תהליך שנמשך למעלה משנה. לאורך כל התקופה, המשיך אנדרסון לשדר עסקים כרגיל. באוגוסט 2021, כשהרישום כמעט הושלם, כתב לפרי: "חדשות טובות מאוד, כך שנוכל אחרי זה להמשיך בתהליך מכירת הדירה".
התפנית הדרמטית אירעה בינואר 2022. לאחר שהוסרו כל המכשולים המשפטיים ומחירי הדירות בתל אביב כבר הספיקו לנסוק, הודיע אנדרסון בשיחת טלפון כי החליט שלא למכור את הדירה. כשפרי ההמום שלח לו הודעה כואבת על הנזק שנגרם לו ועל כך שסמך עליו ולא חיפש דירה אחרת, השיב אנדרסון במילים הקשות: "You are a complete lie, its mindblowing… unbelievable!".
בתביעה שהגיש, דרש פרי פיצוי של 1.3 מיליון ש"ח – הפער בין המחיר שסוכם (1.9 מיליון) לשווי הדירה במועד הגשת התביעה. לטענתו, נכרת ביניהם חוזה מחייב באמצעות הודעות הוואטסאפ. אנדרסון, שיוצג תחילה על ידי עורכי דין אך בהמשך פיטר אותם וייצג את עצמו, טען מנגד כי מעולם לא נחתם חוזה, וכי זכותו המלאה לא למכור את נכסיו.
בפסק דין מנומק, דחה השופט גלברד את הטענה כי נכרת חוזה מחייב. השופט קבע כי עסקת מקרקעין היא "העסקה הכלכלית המשמעותית ביותר שעושה אדם", ולכן הודעות וואטסאפ דלות בפרטים, ללא הסכם חתום, אינן מספיקות כדי ליצור גמירות דעת מחייבת.
עם זאת, השופט לא חסך ביקורת חריפה מהתנהלותו של אנדרסון. נקבע כי פרישתו מהמשא ומתן נבעה מסיבה אחת ויחידה: הרצון להשיג מחיר גבוה יותר עקב עליית המחירים בשוק. "נימוק זה אינו לגיטימי בנסיבות העניין", כתב השופט, והדגיש כי אנדרסון נתן לפרי להאמין במשך שנתיים שהעסקה תצא לפועל במחיר המקורי, בעוד פרי עמל על הסדרת הרישום.
"התנהלותו של הנתבע עולה כדי חוסר תום לב במשא ומתן", קבע השופט. הוא דחה את הסבריו של אנדרסון כאילו מצבו הרפואי של אחיו מנע את העסקה, וציין כי מדובר בטענה כבושה שלא הועלתה בזמן אמת.
אף שהתביעה לאכיפת החוזה או לפיצוי מלא (פיצויי קיום) נדחתה, בית המשפט החליט לפצות את פרי על הנזק שנגרם לו מעצם ההסתמכות על המצג של אנדרסון. השופט קיבל את עקרון "אובדן ההזדמנויות" – העובדה שפרי נמנע מלרכוש דירה אחרת בתקופה שבה המחירים עלו.
בהתבסס על חוות דעת שמאי, חישב בית המשפט את עליית ערך הדירה בין המועד שבו סוכם המחיר (אוגוסט 2020) לבין המועד בו פוצץ המו"מ (מרץ 2022). הפער עמד על כ-14%, שתורגמו לסכום של 360,000 ש"ח.
בנוסף לפיצוי העיקרי, חייב בית המשפט את אנדרסון לשלם לתובע שכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ש"ח וכן הוצאות משפט יחסיות. בפסיקת ההוצאות, התחשב השופט גם בהתנהלותו הדיונית של אנדרסון, שכללה החלפת עורכי דין תכופה, אי התייצבות לדיונים והגשת בקשות סרק שסירבלו את ההליך.
פסק הדין מהווה תזכורת חשובה לכל מי שמנהל משא ומתן: גם אם לא חתמתם על חוזה, התנהלות שאינה ישרה והוגנת ("בדרך מקובלת ובתום לב"), במיוחד כשמדובר במשיכת זמן מול עליית מחירים, עלולה לעלות ביוקר.
ת"א 18864-05-22
