"חתימה אינה קדושה": בית המשפט המחוזי הורה על אכיפת עסקת נדל"ן ברעננה ב-8.5 מיליון ש"ח – למרות שהמוכרים סירבו לחתום על החוזה
שלושה יורשים שקיימו הליך התמחרות למכירת נכס ניסו לסגת מהעסקה ברגע האחרון בטענה ש"רק רצו לבדוק את מחיר השוק". השופטת יעל מושקוביץ דחתה את הטענה, קבעה כי התנהגותם מעידה על גמירות דעת, וחייבה אותם למכור את הנכס ליזמים שזכו. הכרעה דרמטית בדיני חוזים ומקרקעין
בפסק דין מהדהד שניתן ביום 24 בנובמבר 2025 בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, קבעה השופטת יעל מושקוביץ כי עסקת מקרקעין מחייבת נכרתה בין יורשים לבין רוכשים, אף על פי שחוזה המכר מעולם לא נחתם בפועל על ידי המוכרים. פסק הדין מדגיש את עקרון העל בדיני החוזים בישראל: המבחן הקובע הוא כוונת הצדדים והתנהגותם ("גמירות דעת"), ולא רק האקט הטכני של החתימה.
הפרשה עוסקת בנכס מקרקעין ברחוב פרץ 14 ברעננה, שהיה בבעלות שלושה אחים (משפחת קיסר) מכוח ירושה. אחד האחים התגורר בנכס עם משפחתו. במרץ 2022, פרסמו האחים באמצעות עורך דינם דאז, אלחנן ויניצקי, הזמנה לציבור להציע הצעות לרכישת הנכס.
התובעים, קבוצת רוכשים בראשות אחי-שי טימור ורפאל ובני זנזורי, השתתפו בהליך, רכשו את חוברת המכרז, הפקידו ערבויות בנקאיות והשתתפו בהתמחרות שהתקיימה במשרד עורך הדין. בסיומה של ההתמחרות הוכרזה הצעתם, על סך 8,500,000 ש"ח, כהצעה הזוכה.
אולם, רגע לפני החתימה הרשמית, חלה תפנית. האחים המוכרים סירבו לחתום על ההסכם. טענת ההגנה המרכזית שלהם בבית המשפט הייתה מפתיעה: הם טענו כי מעולם לא התכוונו באמת למכור את הנכס לצד שלישי. לגרסתם, ההליך כולו נועד רק כדי לקבל "הערכת שווי" אמיתית (בדיקת שוק), כדי שאחד האחים יוכל לרכוש את חלקם של האחרים במחיר ריאלי.
השופטת מושקוביץ דחתה מכל וכל את גרסת המוכרים. בפסק דין מנומק היטב, היא קבעה כי המבחן לקיום חוזה הוא "מבחן האדם הסביר" – כיצד נראו הדברים כלפי חוץ.
"התנהלותם האובייקטיבית והחיצונית של הנתבעים מעידה על גמירות דעתם להתקשר בהסכם", כתבה השופטת. היא ציינה כי דרישת דמי רצינות, הפקדת ערבויות, קיום התמחרות פרונטלית והכרזה על זוכה – כל אלה יצרו הסתמכות אצל הרוכשים. בית המשפט קבע כי לא ייתכן שצד ינהל הליך מכירה שלם, יגרום לאחרים להוציא כספים ולהשקיע מאמצים, רק כדי לטעון בדיעבד שזו הייתה "הצגה".
אחת הראיות המרכזיות שהכריעו את הכף היו תכתובות הווטסאפ (WhatsApp) בין האחים לבין עורך דינם בזמן אמת. מההודעות עלה בבירור כי האחים התייחסו לתובעים כ"קונים" ולנכס כ"מכר". השופטת ציינה כי הסירוב למכור נולד רק שבועיים לאחר ההתמחרות, ככל הנראה עקב חרטה של האח שהתגורר בנכס, אך חרטה לאחר מעשה אינה מבטלת חוזה שנכרת.
כמו כן, עדותו של עו"ד ויניצקי, שייצג את המוכרים בעסקה והעיד כנגד לקוחותיו לשעבר, חיזקה משמעותית את גרסת התובעים. הוא הבהיר כי לא היה נותן ידו להליך סרק וכי כוונת המוכרים הייתה מלאה ורצינית.
בית המשפט נדרש לסוגיה המשפטית של דרישת הכתב במקרקעין (סעיף 8 לחוק המקרקעין). השופטת מושקוביץ הזכירה מושכלות יסוד: אמנם עסקת מקרקעין דורשת מסמך בכתב, אך החתימה עצמה היא דרישה ראייתית ולא מהותית. כאשר יש מסמך מפורט (טיוטת החוזה המוסכמת) וראיות חיצוניות חזקות לגמירות דעת – ניתן להכיר בחוזה גם ללא הדיו של העט.
השופטת הורתה על אכיפת ההסכם וקבעה כי התובעים יקבלו את הבעלות בנכס. עם זאת, בשל חלוף הזמן (כ-3 שנים מאז העסקה המקורית) והעובדה שרוב הכסף נותר בידי הרוכשים בתקופה זו, קבע בית המשפט מנגנון של "שערוך". יתרת התמורה שעל הרוכשים לשלם תוצמד למדד, כדי לשמור על ערכו הריאלי של הכסף ולמנוע עיוות כלכלי. בנוסף, בית המשפט התיר לתובעים "פיצול סעדים", כך שיוכלו להגיש תביעה נפרדת בעתיד בגין נזקים כספיים שנגרמו להם עקב העיכוב (כגון אובדן דמי שכירות או עלויות מימון).
בסיום ההליך, הטיל בית המשפט על המוכרים לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ש"ח בתוספת מע"מ, סכום שנפסק על הצד הנמוך יחסית בשל נסיבותיהם האישיות של הנתבעים.
ת"א 4496-07-22
