"תרגיל" בפרויקט פינוי-בינוי: היזם דרש מהדייר 10 מיליון ש"ח, מכר לעצמו בחצי מחיר – ובית המשפט ביטל את העסקה
סגן נשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי חברת הבנייה פעלה בחוסר תום לב קיצוני, כשנקבה במחיר דמיוני כדי להניא דייר מלממש את זכותו לרכוש את הפנטהאוז, ומיד לאחר מכן מכרה אותו לבעל השליטה בחברה בהנחה ענקית. השופט ארז יקואל מתח ביקורת חריפה: "הנתבעת נקטה בשיטת מצליח". הדייר יזכה לרכוש את דירת החלומות במחיר השוק
פסק דין דרמטי שהתקבל בבית המשפט המחוזי בתל אביב (9.12.25) חושף התנהלות בעייתית ביחסי כוחות שבין יזמי נדל"ן לבין דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. בית המשפט קיבל את תביעתו של דייר בפרויקט פינוי-בינוי, וקבע כי החברה היזמית סיכלה במכוון את זכותו החוזית לשדרג את דירתו לפנטהאוז, וזאת באמצעות הצגת תג מחיר מופקע ובלתי ריאלי, שנועד לגרום לו לוותר על הנכס לטובת בעל השליטה בחברה.
הפרשה החלה בשנת 2013, אז נחתם הסכם פינוי-בינוי בין חברת "צ.פ. חברה לבנין בע"מ" לבין בעלי הזכויות במקרקעין, ביניהם התובע, אילן יעקב לקפיש . במסגרת ההסכם, הובטחה לתובע "זכות שדרוג" ייחודית: האפשרות להמיר את הדירה שתוקצה לו בבניין החדש בדירת הפנטהאוז היוקרתית בקומה העליונה, וזאת בהתאם למחירי השיווק של היזם .
אלא שבתחילת שנת 2020, כאשר ביקש הדייר לממש את זכותו, נכונה לו הפתעה. בפגישה שנערכה בינו לבין נציג החברה, דרשה החברה סכום עתק של כ-10 מיליון ש"ח עבור הפנטהאוז (כ-60,000 ש"ח למ"ר). התובע, שנדהם מהמחיר שלטענתו היה מנותק לחלוטין ממחירי השוק, נאלץ בלית ברירה לוותר על הפנטהאוז והסתפק בשדרוג לדירה בקומה השביעית .
זמן קצר לאחר מכן, התבררה הסיבה למחיר הגבוה: דירת הפנטהאוז נמכרה לצביקה פוקס – בעל השליטה בחברה היזמית והנתבע הנוסף בתיק – בסכום של כ-5.5 מיליון ש"ח בלבד. פער בלתי נתפס של כ-45% מהמחיר שנדרש מהדייר.
הדייר, שחש כי נפל קורבן להטעיה מכוונת, פנה לבית המשפט בדרישה לאכוף את ההסכם ולבטל את המכירה לבעל השליטה. מנגד, טענה החברה כי מעולם לא נקבה במחיר של 10 מיליון ש"ח, וכי המחיר שהוצג היה 6.9 מיליון ש"ח. עוד טענה החברה כי ההנחה שניתנה לבעל השליטה היא הטבה פנימית לגיטימית.
סגן נשיא בית המשפט המחוזי, השופט ארז יקואל, דחה את גרסת החברה וקיבל את גרסת התובע במלואה. בפסק הדין ציין השופט כי החברה בחרה שלא למסור הצעות מחיר בכתב כחלק מ"מדיניות", דבר שיצר מצב של "מילה כנגד מילה" .
ההכרעה התבססה בין היתר על עדויות יוצאות דופן של חבריו של התובע. הללו העידו כי בזמן אמת, במהלך שיחת טלפון שהושמעה ברמקול, שמעו את התובע מספר להם על הדרישה לתשלום של 60,000 ש"ח למ"ר, וכי הגיבו בתדהמה שמדובר במחיר מופקע . השופט יקואל ציין כי הוא מאמין לעדים אלו וכי המחשבה שהתובע "ביים" שיחה כזו בזמן אמת כחלק מקונספירציה עתידית היא בלתי סבירה.
"הנתבעת נקטה ב'שיטת מצליח' על מנת לגרום לתובע להימנע מרכישת הדירה בה חפץ", כתב השופט יקואל בפסק הדין החריף. הוא קבע כי הקפצת המחיר באופן דרסטי הייתה "חסרת תום לב בקיום חיוב חוזי" ונועדה לסכל את זכותו של הדיי
בית המשפט קבע כי רכישת הדירה על ידי בעל השליטה בחברה הייתה מהלך שנועד "להשלים" את סיכול זכותו של הדייר, ולפיכך הורה על ביטול עסקת המכר בין החברה לבין בעל השליטה.
עם זאת, השופט לא קיבל את דרישת התובע לרכוש את הדירה במחיר המוזל שקיבל בעל השליטה (5.5 מיליון ש"ח). נקבע כי התובע זכאי לרכוש את הדירה במחיר השוק הריאלי כפי שהיה במועד הרלוונטי (מאי 2020), אשר הוערך על ידי מומחה מטעם בית המשפט בסך של 6,460,000 ש"ח.
בסיכומו של דבר, נפסק כי בתוך 60 יום ייחתם הסכם חדש, במסגרתו הדייר יחזיר לחברה את הדירה בקומה השביעית ויוסיף סכום של כ-3.41 מיליון ש"ח (ההפרש בין הדירות) כדי לקבל את הפנטהאוז. בנוסף, חייב בית המשפט את חברת הבנייה ואת בעל השליטה לשלם לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 130,000 ש"ח.
ת"א 8665-05-21
