"מה שהיה הוא שישנו": בית המשפט הורה על הריסת וילה ומבנים בלתי חוקיים במושב שואבה וחייב את היורשים בדמי שימוש כבדים
בפסק דין נוקב דחה בית משפט השלום בירושלים את טענותיהם של ארבעה אחים שירשו נחלה במושב, וקבע כי עליהם להרוס תוספות בנייה נרחבות שנבנו ללא היתר. השופט ציון סהראי קיבל את עמדת רשות מקרקעי ישראל כמעט במלואה, אך הפחית את רכיב "הרווח היזמי" בתחשיב הפיצוי. כל הפרטים על הסכסוך המשפטי, טענת "ההסכם שפג", וההשלכות על רוכשי זכויות בנחלה
בפסק דין שניתן ביום 21 בדצמבר 2025 בבית משפט השלום בירושלים, הורה השופט ציון סהראי על הריסתם של מבני מגורים ומחסנים שנבנו שלא כדין במשק עזר במושב שואבה, ועל תשלום דמי שימוש ראויים לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י). פסק הדין חושף התנהלות ארוכת שנים של בנייה בלתי חוקית והפקת רווחים מנכסי מקרקעין ללא הסדרה, תוך דחיית שורת טענות הגנה יצירתיות מצד בעלי הזכויות.
הפרשה נוגעת למשק עזר מס' 6 במושב שואבה (המועצה האזורית מטה יהודה). הנתבעים, ארבעה אחים (מנחם, דפנה, אלירן ומירב בן מנחם/חיים), ירשו את הזכויות בנכס מהוריהם המנוחים. על פי הסכם המשבצת החל על המושב, מותר לבנות במשק עזר יחידת דיור אחת בלבד בשטח של עד 160 מ"ר.
אולם, בביקורת שערכו מפקחי רמ"י התגלתה מציאות שונה לחלוטין: על הקרקע עמד מבנה רחב ידיים בשטח של כ-330 מ"ר המחולק לשתי יחידות דיור נפרדות (קומה ראשונה ושנייה), מחסן בקומת העמודים שהוסב לשימוש, ומבנה מגורים נוסף בשטח של כ-40 מ"ר. רמ"י טענה כי מדובר בשימוש מפר בוטה, ודרשה את הריסת כל הבנייה החורגת (כ-170 מ"ר במבנה הראשי, המחסן והיחידה הנוספת) וכן תשלום דמי שימוש הכוללים רכיב של רווח יזמי.
אחת הטענות המרכזיות והמעניינות שהעלו הנתבעים הייתה כי "הסכם המשבצת" – אותו חוזה המסדיר את היחסים בין האגודה השיתופית לרמ"י ומכוחו הם מחזיקים בקרקע – פג תוקפו עוד בשנת 2005 ולא חודש מאז. לפיכך, טענו האחים, אין לרמ"י עילת תביעה חוזית נגדם ואין "יריבות" משפטית.
השופט סהראי דחה טענה זו מכל וכל. בפסק הדין נקבע כי לא ייתכן שהנתבעים יאחזו בחבל משני קצותיו: מצד אחד יטענו שאין הסכם ולכן אין חובות, ומצד שני ימשיכו להחזיק בקרקע שמכוח אותו הסכם בדיוק ניתנה להם. "ללא הסכם המשבצת אין לנתבעים כל זכות במקרקעין", הבהיר השופט, וקבע כי הצדדים בהתנהגותם הסכימו להמשך תחולת ההסכם. השופט אף ציין בציניות כי אם ההסכם אכן בטל כטענתם, הרי שעליהם לפנות את הקרקע ולהחזירה למדינה לאלתר – תוצאה שהנתבעים בבירור אינם מעוניינים בה.
הנתבעים ניסו למזער את הנזק הכספי באמצעות טענות שמאיות שונות. הם טענו כי בחלק מהשנים המבנים עמדו ריקים ולכן אין לחייבם בדמי שימוש. טענה זו קרסה בחקירה הנגדית, כאשר נתבע 3 הודה בבית המשפט כי המבנים נמצאים בשימוש רצוף של בני המשפחה או שוכרים מזה כ-30 שנה. השופט ציין כי עדותו הייתה בבחינת "משיח לפי תומו" וכי הניסיון המאוחר לתקן את הדברים בחקירה חוזרת לא היה אמין.
כמו כן, נדחתה טענת הנתבעים כי יש לחשב את גודל המבנים לפי שטח "נטו" (ללא קירות חיצוניים). השופט אימץ את עמדת השמאית מטעם התובעת ואף את הודאת השמאית מטעם ההגנה, כי על פי התקנים המקובלים (תקן 9), שווי נכס מחושב לפי שטח "ברוטו" הכולל את עובי הקירות.
נקודה אחת בה זכו הנתבעים להישג חלקי נוגעת לגובה הקנס. רמ"י דרשה לחייב את הנתבעים ב"רווח יזמי" בשיעור של 10% בנוסף לדמי השימוש, בטענה שהם התעשרו שלא כדין מהבנייה הבלתי חוקית. השופט סהראי קיבל את העקרון של חיוב ברווח יזמי, המבוסס על דיני עשיית עושר ולא במשפט, אך התערב בשיעורו. לאחר בחינת הקווים המנחים העדכניים של השמאי הממשלתי משנת 2020, נקבע כי שיעור הרווח היזמי בבנייה עצמית צמודת קרקע עומד כיום על טווח שבין 0% ל-5% בלבד. אי לכך, העמיד השופט את החיוב על 6% (במקום 10% שנדרשו), תוך התחשבות בנתונים המעודכנים.
התיק כלל גם הודעות צד ג' כנגד רוכשי זכויות בנכס. צד ג' 1, רפאל פרחי רכש חלק מהזכויות מהאחים בשנת 2018. פרחי טען כי התנגד לחריגות הבנייה ואף דרש להרוס אותן, ולכן אין לחייבו. בית המשפט דחה גם גרסה זו. השופט ציין כי פרחי נכנס בנעליהם של המוכרים, ואף הגיש תביעה נפרדת לקבלת דמי שכירות בגין אותם מבנים בלתי חוקיים – מה שמעיד על הנאת כלכלית מהם. "אין זה מתקבל על הדעת שמצד אחד יטען כי אין לו אחריות… ומנגד יתבע דמי שכירות", כתב השופט בפסק הדין. נקבע כי הצדדים השלישיים ישפו את הנתבעים בגין חלקם היחסי בתקופת ההחזקה.
בסיכומו של דבר, ניתן צו הריסה לכל הבנייה הבלתי חוקית: הקומה השנייה בשטח 170 מ"ר, המחסן (60 מ"ר) והיחידה הנוספת (40 מ"ר). כמו כן, ניתן צו מניעה קבוע האוסר שימוש במבנים אלו. הנתבעים חויבו לשלם דמי שימוש לפי 6% מערך הקרקע בתוספת רווח יזמי של 6% משנת 2013 ועד מועד פסק הדין. בנוסף, הנתבעים חויבו בהוצאות משפט בסך 25,000 ש"ח לטובת רמ"י, בעוד הצדדים השלישיים חויבו לשלם לנתבעים הוצאות בסך 12,500 ש"ח.
ת"א 52383-08-20
