"הכתם היבש" שהפך לסיוט רטוב: בית המשפט ביטל עסקת נדל"ן והורה למוכר להשיב 1.25 מיליון ש"ח
פסק דין דרמטי של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד קובע רף מחמיר למוכרי דירות יד שנייה: הסתרת היסטוריה של נזילות, גם אם המוכר סבר שהן תוקנו, עלולה להוביל לביטול העסקה כולה שנים לאחר מכן. השופט מיכאל תמיר קבע כי המוכר נהג בחוסר תום לב כאשר לא גילה לרוכשים על רטיבות שהוסתרה מאחורי ארון ועל בעיות צנרת כרוניות מהדירה שמעל.
פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד מטלטל את שוק הנדל"ן יד-שנייה ומחדד את חובות הגילוי המוטלות על מוכרי דירות. בפסק הדין, שניתן ביום 31 באוקטובר 2025, הורה כבוד השופט מיכאל תמיר על ביטולה המוחלט של עסקת מכר דירה ברמלה שנחתמה ארבע שנים קודם לכן. הסיבה: הסתרת ליקויי רטיבות חמורים ומתמשכים מצד המוכר, שמקורם בדירת השכנים מלמעלה.
הפרשה החלה באוגוסט 2021, אז רכשו בני זוג (התובעים) דירת מגורים ברחוב אלי כהן ברמלה תמורת סכום של 1,190,000 ש"ח. בהסכם המכר הצהיר המוכר (הנתבע) כי הדירה והתשתיות תקינות וכי לא ידוע לו על כל פגם או מום נסתר. אולם, המציאות שהתגלתה לרוכשים ביום קבלת המפתח הייתה שונה בתכלית.
ביום מסירת החזקה, ב-31 בדצמבר 2021, לאחר שהמוכר פינה את רהיטיו, הבחינו הרוכשים לראשונה בכתם בתקרת חדר הילדים – פינה שהייתה מוסתרת עד לאותו רגע על ידי ארון בגדים גדול. לטענת הרוכשים, המוכר הרגיע אותם בטענה שמדובר בבעיית רטיבות ישנה שתוקנה ושמדובר ב"כתם יבש" בלבד. אלא שכבר למחרת, כאשר ניסו הרוכשים לצבוע את הדירה, התברר כי הכתם לח ופעיל. ניסיונות למרוח שפכטל כשלו, והחומר פשוט לא נתפס על הקיר הרטוב.
בתוך שבועות ספורים התברר גודל הצרה: הרטיבות התפשטה לתקרת הסלון ולחדר ההורים, מים החלו לטפטף על הריהוט, והדירה הפכה למעשה למוקד של נזילות פעילות. בדיקות מומחים העלו כי המקור לצרות הוא הדירה בקומה שמעל (דירה 4), הסובלת מכשלים חמורים בצנרת ובאיטום.
אחד הנדבכים המרכזיים בפסק הדין נוגע להתנהלות מול השכנים בקומה מעל. התברר כי המוכר ידע היטב כי הדירה מעליו מהווה מקור לבעיות כרוניות, וכי התקשורת עם דייריה קשה עד בלתי אפשרית. עדויות בבית המשפט תיארו את השכנים מלמעלה כגורמים ש"דיברו באלימות מילולית" ואף עוררו פחד בקרב דיירי הבניין, מה שמנע תיקון יסודי של הליקויים. השופט תמיר דחה את גרסת המוכר, שניסה לטעון כי הבעיה נפתרה בעבר. התברר כי המוכר ידע על רטיבויות קודמות ואף דרש תיקונים מהשכנים בעבר, אך בחר שלא לגלות מידע קריטי זה לרוכשים במעמד החתימה. "הנתבע לא הרים את הנטל הנדרש, ואף התרשמתי שלא חשף את כל האמת בנוגע לבעיית הרטיבות… וניסה למזער אותה ככל האפשר", נכתב בפסק הדין.
בהחלטתו, ביצע השופט תמיר ניתוח מעמיק של סעיפי חוק המכר, ובפרט סעיף 16 המטיל אחריות מוגברת על המוכר במקרה של אי-התאמה הנובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן. בית המשפט קבע נחרצות: גם אם המוכר סבר סובייקטיבית שהבעיה תוקנה ("סבר שמדובר בליקוי שולי"), חובת הגילוי עומדת בעינה. אי-גילוי ההיסטוריה של הנזילות מהווה הפרה יסודית של ההסכם. השופט דחה את טענת ההגנה של "ייזהר הקונה" וקבע כי כאשר המוכר מסתיר מידע, הקונה פטור מאחריות לבדיקה. עוד נקבע כי המוכר נהג בחוסר אחריות כאשר ראה את הכתם ביום המסירה, טען שהוא "יבש" מבלי שבדק זאת בפועל, ולאחר מכן התנער מאחריות כאשר הרוכשים התחננו לעזרתו מול השכנים הסרבנים.
לאור הפרת ההסכם היסודית, קיבל בית המשפט את תביעת הרוכשים במלואה והורה על ביטול חוזה המכר. המשמעות היא "החזרת הגלגל לאחור": הרוכשים יחזירו את הדירה למוכר, והמוכר ישיב להם את מלוא כספם. בפסק הדין חויב המוכר להשיב לתובעים סך של 1,258,427 ש"ח (סכום הרכישה בתוספת הצמדה וריבית). בנוסף, הטיל בית המשפט על המוכר תשלום הוצאות משפט בסך 40,000 ש"ח ושכר טרחת עורך דין בסך 80,000 ש"ח.
ת"א 36925-10-22
