דרמה במחוזי: רוכשי דירה ברמת גן שעיכבו תשלומים והחליפו מנעול על דעת עצמם – איבדו את הדירה
בפסק דין נוקב קבעה השופטת רחל ערקובי כי התנהלות הרוכשים, אשר נכנסו לדירה לצורך שיפוץ אך סירבו להעביר את התשלום האחרון בטענה לליקויי רטיבות, מהווה הפרה יסודית של ההסכם • ביהמ"ש דחה את התביעה לאכיפת המכר, מתח ביקורת חריפה על "עשיית דין עצמי" מצד הקונים וחייב אותם בהוצאות משפט והשבת הנכס למוכרים
פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו קובע את גבולות המותר והאסור ביחסי מוכרים וקונים בעסקאות נדל"ן, ומעביר מסר חד-משמעי לרוכשי דירות: גילוי ליקויים בנכס אינו מעניק "אור ירוק" לעשיית דין עצמי או לעיכוב כספים בניגוד לחוזה. השופטת רחל ערקובי דחתה תביעה שהגישו רוכשי דירה ברמת גן, שביקשו לאכוף את הסכם המכר, וקבעה כי דווקא הם אלו שהפרו את ההסכם הפרה יסודית, ועל כן ביטולו על ידי המוכרים היה כדין.
תחילתה של הפרשה במאי 2021, אז נחתם הסכם מכר בין הצדדים למכירת דירה ברחוב החי"ל ברמת גן תמורת סכום של 2,340,000 ש"ח. על פי ההסכם, המוכרים (הנתבעים) אפשרו לקונים (התובעים) להיכנס לדירה עוד בטרם השלמת מלוא התמורה, וזאת לצורך ביצוע שיפוצים בלבד.
אולם, האידיליה התנפצה במהירות. הרוכשים, שנכנסו לדירה והחלו בשיפוץ מסיבי שכלל הרמת ריצוף, טענו כי גילו בדירה רטיבות ונזילות שהוסתרו מהם. בעקבות הגילוי, החלו חילופי דברים קשים בין הצדדים. הרוכשים דרשו מהמוכרים לתקן את הליקויים כתנאי להעברת יתרת התמורה בסך של כ-100,000 ש"ח (שהייתה אמורה לעבור לחשבון נאמנות), ואף הציבו אולטימטום כי אם דרישתם לא תיענה – יפנו לערכאות. המוכרים מצדם טענו כי מדובר בנזק שנגרם כתוצאה מעבודות השיפוץ של הקונים עצמם, וכי אי-תשלום התמורה במועד מהווה הפרה יסודית.
שיא העימות נרשם כאשר הקונים החליפו את מנעול הדירה ומנעו מהמוכרים גישה לנכס שעדיין היה בבעלותם הרשמית, תוך שהם מסרבים לפנותו. בתגובה, הודיעו המוכרים על ביטול הסכם המכר.
בבית המשפט טענו הרוכשים כי המוכרים הם שהפרו את ההסכם בכך שמסרו דירה פגומה ולא תיקנו את הליקויים עליהם התחייבו. עוד טענו כי הדירה הוצגה כדירת 4 חדרים, בעוד בפועל אחד החדרים הוא מחסן. לשיטתם, ביטול החוזה על ידי המוכרים נעשה בחוסר תום לב, ועל בית המשפט להורות על אכיפת המכר ורישום הדירה על שמם.
מנגד, המוכרים הציגו תמונה שונה לחלוטין. הם טענו כי הרוכשים "השתלטו" על הדירה בכוח הזרוע, ביצעו שינויים מבניים מרחיקי לכת ללא אישור מלא, ומעל לכל – הפרו את החובה הבסיסית ביותר בחוזה: תשלום התמורה במועד. לטענתם, החלפת המנעול והסירוב לשלם היוו "חציית קווים אדומים" שאילצה אותם לבטל את העסקה.
בפסק הדין, שניתן ביום 27 באוקטובר 2025, קיבלה השופטת ערקובי את גרסת המוכרים במלואה ודחתה את תביעת הרוכשים. השופטת לא חסכה ביקורת מהתנהלות התובעים, אותה הגדירה כ"כוחנית ובריונית".
"הקורא מהצד את כתב התביעה לבדו, עשוי לסבור כי ביטול הסכם המכר 'נפל משמים' על התובעים… אלא שלא כך הם פני הדברים, בלשון המעטה", כתבה השופטת. היא קבעה כי הרוכשים עשו "דין לעצמם" כאשר החליטו על דעת עצמם לקזז כספים ולעכב תשלומים, מבלי שההסכם הקנה להם זכות כזו.
נקודה מרכזית בפסק הדין הייתה סוגיית החלפת המנעול. בית המשפט ראה בחומרה רבה את העובדה שהרוכשים מנעו מהבעלים החוקיים גישה לנכס, בזמן שטרם שילמו את מלוא התמורה. "מעשה זה של החלפת המנעול בדירה שהינה עודנה בבעלות הנתבעים… דריסת הרגל הכוחנית, מניעת גישה מהנתבעים אל הדירה, הינה מעשה חמור המהווה עילה המצדיקה את ביטולו של ההסכם", נכתב בהחלטה.
בנוגע לטענות על הליקויים (רטיבות) ואי-ההתאמה (סוגיית המחסן), קבע בית המשפט כי הרוכשים רכשו את הדירה במצבה (AS-IS) והצהירו כי בדקו אותה. השופטת ציינה כי לא הוכח שהרטיבות הייתה קיימת לפני השיפוץ המסיבי שערכו הקונים, וכי התנהלותם מעידה על ניסיון לכפות תנאים חדשים על המוכרים בדיעבד.
בית המשפט קבע כי הודעת הביטול שנשלחה על ידי המוכרים הייתה כדין. השופטת ערקובי הדגישה כי למרות שבית המשפט אינו ממהר לבטל עסקאות מקרקעין, במקרה זה, בו צד אחד נוהג בכוחניות וכופה את רצונו על הצד השני תוך הפרת תנאי התשלום, אין מנוס מביטול.
בסיכומו של דבר, נפסק כי על הרוכשים להשיב את החזקה בדירה לידי המוכרים בתוך 45 יום. במקביל, המוכרים ישיבו לקונים את הכספים ששולמו להם (בקיזוז נזקים שיידונו בהליכים נפרדים אם יהיו). בנוסף, חייבה השופטת את הרוכשים לשלם למוכרים הוצאות משפט בסך 40,000 ש"ח.
פסק הדין מהווה תזכורת מהדהדת לציבור רוכשי הדירות: חוזים יש לקיים, ומחלוקות על ליקויים יש לפתור בדרכים משפטיות מקובלות ולא באמצעות צעדים חד-צדדיים של תפיסת חזקה ועיכוב כספים שרירותי. הניסיון "לשפר עמדות" בכוחניות עלול, כפי שקרה במקרה זה, להוביל לאובדן הדירה כולה.
ת"א 67207-12-21
