צדק מאוחר: בן 91 יירשם כבעלי דירה בתל אביב שרכש לפני 65 שנה – חרף התנגדות יורשי המוכר
בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את טענותיהם של יורשי המוכר להתיישנות, שיהוי וזיוף, וקבע כי רוכש הדירה מחזיק בה כדין מאז שנת 1961. השופטת עינת רביד קבעה כי היורשים, שלא ידעו כלל על קיום הנכס עד לתביעה, ניסו לנצל את המצב המשפטי אך כשלו בהבאת ראיות נגדיות. ניצחון לדוקטרינת "הנאמנות הקונסטרוקטיבית".
בפסק דין דרמטי שניתן ביום 14 בינואר 2026, שם בית המשפט המחוזי בתל אביב סוף לסאגה משפטית וקניינית שנמשכה למעלה משישה עשורים. השופטת עינת רביד קיבלה את תביעתו של ג'ורג' שטרן, קשיש בן 91, והצהירה כי הוא הבעלים החוקי של דירה ברחוב קהילת לבוב 1 בתל אביב, וזאת חרף העובדה שהסכם המכר נחתם בשנת 1961 והזכויות מעולם לא נרשמו על שמו בטאבו או בחברת עמידר.
הפרשה חושפת את הסכנות הטמונות בהזנחת רישום מקרקעין, אך גם את ההגנה שמעניק בית המשפט לרוכשים תמי לב אל מול יורשים המנסים להיבנות מטעויות בירוקרטיות היסטוריות.
ראשיתה של הפרשה ב-9 בינואר 1961. שטרן ואשתו המנוחה חתמו על הסכם לרכישת הדירה מניסים גבריאל ז"ל. התמורה שולמה, ייפוי כוח נמסר, והזוג שטרן קיבל חזקה בדירה. מאז ועד היום, במשך כ-65 שנה, נהג שטרן בדירה מנהג בעלים: הוא שילם ארנונה, חשמל ומים, וגידל בה את משפחתו.
אלא שהרישום הפורמלי מעולם לא הושלם. רק לעת זקנה, ולאחר פטירת אשתו בשנת 2020, ביקש שטרן להסדיר את הרישום על שמו. או אז גילה כי מבחינת הרישומים ("עמידר"), הדירה עדיין רשומה על שם המוכר המנוח שנפטר ב-1984. כשפנה לבית המשפט, הוא נתקל בחומה בצורה מצד יורשיהם של המוכר ואשתו, שצורפו להליך וראו בו הזדמנות כלכלית בלתי צפויה.
היורשים העלו סוללה של טענות משפטיות שנועדו להדוף את התביעה. טענתם המרכזית הייתה התיישנות: לשיטתם, עילת התביעה נולדה עם חתימת ההסכם ב-1961, ולכן חלפה תקופת ההתיישנות לפני עשרות שנים. עוד טענו לשיהוי ניכר שגרם להם "נזק ראייתי", ואף הטילו דופי באותנטיות של מסמכי הרכישה הנושנים.
מנגד, התובע טען כי מדובר בזכות קניינית שאינה מתיישנת כל עוד הוא מחזיק בנכס, וכי היורשים פועלים בחוסר תום לב בניסיון לנשל אותו מביתו.
השופטת רביד דחתה את טענת ההתיישנות תוך שימוש בדוקטרינת "הנאמנות הקונסטרוקטיבית". לפי דוקטרינה זו, כאשר מוכר מקבל את מלוא התמורה ומוסר את החזקה, הוא הופך ל"נאמן" של הקונה על הנכס עד להשלמת הרישום. במצב כזה, מירוץ ההתיישנות כלל לא מתחיל כל עוד ה"נאמן" (המוכר או יורשיו) אינו כופר בנאמנות. "במקרה זה, קמה לתובע נאמנות קונסטרוקטיבית… שכן המוכר קיבל תמורה עבור הנכס, והחזקה בו הועברה לידי התובע ואשתו", כתבה השופטת בפסק הדין. נקבע כי הפעם הראשונה שבה היורשים כפרו בזכותו של שטרן הייתה רק עם הגשת כתב ההגנה מטעמם, ולכן התביעה לא התיישנה.
נקודה משמעותית שהובילה להכרעה הייתה התנהלותם הדיונית של הנתבעים. בעוד ששטרן, חרף גילו המופלג (91), התייצב לעדות, נחקר והציג גרסה עקבית, היורשים בחרו שלא להעיד כלל. הם טענו כי אין להם "ידיעה אישית" על העסקה שנערכה לפני שנולדו או כשהיו פעוטות, וניסו להסתמך על טענות משפטיות בלבד.
בית המשפט מתח ביקורת על אסטרטגיה זו. השופטת קבעה כי היעדר גרסה עובדתית נגדית מותיר את גרסתו של שטרן כגרסה היחידה. טענותיהם לזיוף המסמכים נדחו כ"ספקולציות", מאחר שלא נתמכו בחוות דעת גרפולוגית או בכל ראיה אחרת. "לא ניתן לקבל את התצהירים של היורשים כעובדות מוכחות שאין עליהן חולק", ציינה השופטת, והדגישה כי היורשים כלל לא ידעו על קיום הדירה עד שהוגשה התביעה.
בניסיון אחרון להציל חלק מהנכס, טענו היורשים כי גם אם המוכר חתם על ההסכם, הרי שלפי "הלכת השיתוף", לאשתו המנוחה (אמם/סבתם) הייתה מחצית מהזכויות בדירה, והיא לא חתמה על המכר.
השופטת רביד דחתה גם טענה זו, בהסתמך על פסיקה המגבילה את יכולתם של יורשים לטעון לזכויות בן-זוג שנפטר, אם הוא עצמו לא עמד עליהן בחייו (הלכת יהלום). נקבע כי אשת המוכר חיה עשרות שנים לאחר המכירה ומעולם לא דרשה זכויות בדירה. "אין ליורשים כל זכות בדירה מכוח חזקת השיתוף הנטענת של אמם המנוחה", פסק בית המשפט, ובכך סגר את הגולל על ניסיון היורשים לקבל מחצית מהשווי.
בית המשפט קיבל את התביעה במלואה והורה על רישומו של ג'ורג' שטרן כבעלים הבלעדי של הדירה. השופטת דחתה את טענת השיהוי וקבעה כי דווקא היורשים הם אלו שפעלו בחוסר תום לב, בניסיון לנצל הליך משפטי כדי להשיג רווח כלכלי מנכס שלא היה להם מושג על קיומו.
בנוסף להצהרה על הבעלות, חייב בית המשפט את היורשים לשלם לתובע הוצאות משפט בסך 20,000 ש"ח. פסק הדין מהווה תזכורת חשובה לחשיבות הרישום בטאבו, אך גם מסר מרגיע: מערכת המשפט יודעת לזהות את הבעלים האמיתיים גם מבעד לאבק השנים ולבירוקרטיה. חברת עמידר, שיוצגה גם היא בהליך, הודיעה מראש כי תכבד כל הכרעה שיפוטית.
ת"א 12990-02-23
