סוף החגיגה באולם השמחות: ביהמ"ש הורה על פינוי "ארמונות שלמה" מאשקלון לאחר שנתיים ללא תשלום שכירות

סוף החגיגה באולם השמחות: ביהמ"ש הורה על פינוי "ארמונות שלמה" מאשקלון לאחר שנתיים ללא תשלום שכירות

בית משפט השלום באשקלון דחה את טענת השוכר כי עמדה לו "זכות קיזוז" בגין ליקויי בנייה והעדר היתרים. השופט עידו כפכפי קבע: חובת תשלום דמי השכירות היא חיוב עצמאי שאינו תלוי במחדלי המשכיר, במיוחד כאשר החוזה שולל קיזוז במפורש. השוכר יפנה את הנכס עד אפריל 2026

סכסוך משפטי ממושך ורווי יצרים סביב אחד המבנים המוכרים באשקלון הגיע לסיומו השבוע בבית משפט השלום בעיר. השופט עידו כפכפי הורה לחברת "ארמונות שלמה (סעדון 2011) בע"מ" ולמנהלה, רמי (רחמים) שועי חליפת, לפנות את המושכר ברחוב צה"ל 2, ששימש במשך שנים רבות כאולם שמחות, זאת לאחר שהפסיקו לשלם דמי שכירות במשך כשנתיים.

המבנה, שבמקור נבנה כבית קולנוע, עבר שינוי ייעוד והופעל כאולם שמחות על ידי רמי חליפת החל משנת 2003 תחת חברות שונות. בשנת 2013 נחתם הסכם השכירות האחרון בין בעלת הנכס, חברת "קולנוע מאור בע"מ", לבין הנתבעים, לתקופה של עשר שנים עם אופציה לעשור נוסף. במסגרת ההסכם נקבעו דמי שכירות של 30,000 ש"ח בחודש בצירוף מע"מ.

אלא שבפברואר 2024 הודיעה השוכרת כי היא מפסיקה לשלם את דמי השכירות ומפנה את הכספים לטובת תיקון ליקויים והכשרת המבנה לקבלת רישיון עסק. בעת הגשת התביעה, הצטבר חוב השכירות לסך של 480,000 ש"ח, ובמועד מתן פסק הדין ציין בית המשפט כי דמי השכירות לא שולמו כבר קרוב לשנתיים.

הנתבעים הציגו הגנה נרחבת וטענו כי התובעת הפרה את התחייבותה להסדיר את מצב ההיתרים בנכס (טופס 4 ושינוי תב"ע), מה שמנע מהם לקבל רישיון עסק קבוע. הם אף הגישו תביעה נגדית בבית המשפט המחוזי על סך של למעלה מ-5.5 מיליון ש"ח בגין אובדן הכנסות והוצאות תכנון.

מנגד, התובעת טענה כי מדובר במקרה פשוט של הפרה יסודית. לשיטתה, ההסכם קבע מפורשות כי האחריות להוצאת רישיון העסק והסדרת המבנה מוטלת על השוכר, וזאת תמורת דמי שכירות מופחתים ותקופת שכירות ארוכה מאוד.

השופט כפכפי דחה את טענות הקיזוז של השוכרים תוך שהוא מתבסס על שתי עילה מרכזיות:

1. הלכת החיובים העצמאיים: השופט הזכיר כי על פי חוק השכירות והשאילה והפסיקה המושרשת, החובה לשלם שכר דירה היא עצמאית ואינה תלוי בחובתו של בעל הבית לשמור על תקינות המושכר. "אין השוכר רשאי לעשות דין לעצמו ולהמשיך להתגורר בנכס… מבלי לשלם את דמי השכירות", נכתב בפסק הדין.

2. סעיפי שלילה מפורשים בחוזה: בחוזה בין הצדדים הופיע סעיף 16.4 שקבע מפורשות כי "סכומים שהצדדים חייבים זה לזה אינם ניתנים לקיזוז". השופט קבע כי לשון זו ברורה ואינה מותירה מקום לפרשנות שתאפשר לשוכר להימנע מתשלום.

בנוסף, בית המשפט מתח ביקורת על תום הלב של הנתבעים. השופט ציין כי הנתבעת בחרה לממש את האופציה להארכת השכירות למרות שהייתה מודעת לכל הליקויים הנטענים, ובמקום לעזוב את המבנה כדי להקטין נזקים, בחרה להישאר בו מבלי לשלם.

השופט העדיף את גרסת נציג התובעת, יעקב דהן, וקבע כי באחריות השוכר היה לעשות כל שנדרש לצורך קבלת רישיון עסק, כולל הסדרת חריגות הבנייה. מעדויות המומחים (המהנדס ישראל אליאס והיועץ אלי שבי) עלה כי המכשול העיקרי לקבלת ההיתר היה הצורך בבניית מרחב מוגן (ממ"ד), וכי הצדדים נקלעו למבוי סתום בשאלה מי יממן בנייה זו. השופט קבע כי נטל זה רבץ לפתחה של השוכרת על פי תנאי ההסכם.

כמו כן, נדחתה טענתו של רמי חליפת כאילו התובעת ביקשה ממנו להפסיק את פעילות האולם בשל מיזם נדל"ני עתידי. השופט כינה טענה זו "גרסה לא סבירה" וקבע כי המיזם היה בגדר רעיון בוסרי בלבד שלא הבשיל.

בסיכום פסק הדין נקבע כי השוכרת הפרה את ההסכם הפרה יסודית. בית המשפט הורה על פינוי המושכר והשבתו לתובעת עד ליום 1 באפריל 2026. למרות דרישת התובעת להוצאות בשיעור של 2% משווי הנכס, השופט פסק הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסכום מתון יותר של 25,000 ש"ח, תוך התחשבות בסרבול ההליך על ידי הנתבעים.

תפ"מ 24782-06-25