בית המשפט המחוזי הכריע: בוטלו הסכמי מכר וקומבינציה בצפת עקב עיכובים משמעותיים בבנייה

בית המשפט המחוזי הכריע: בוטלו הסכמי מכר וקומבינציה בצפת עקב עיכובים משמעותיים בבנייה

השופט הבכיר יונתן אברהם דחה את תביעת הקונים לאכיפת ההסכמים, קיבל את התביעה שכנגד של המוכרים וקבע כי אי-התחלת העבודות במועד המוסכם מהווה הפרה יסודית המצדיקה את ביטול העסקה.

ביום 26 במרץ 2026, ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת, המסיים סכסוך נדל"ני מורכב שנמשך מספר שנים סביב חלקות מקרקעין בשכונת נוף כנרת בצפת. השופט הבכיר יונתן אברהם הכריע במחלוקת שבין הקונים, יעקב יהונתן בנילוז, פלורה יומטוביאן ושלמה יומטוב, לבין המוכרים, עו"ד אילן לוי וחברות ההשקעה "אד מרי" ו"עידן גל".

תחילת הפרשה בינואר 2017, אז נחתמו שני הסכמי מכר בין הצדדים לגבי חלקות 76 ו-77 בצפת. המוכרים התחייבו להעביר את הזכויות במקרקעין לקונים, ובתמורה התחייבו הקונים לבנות עבור המוכרים יחידות מגוריו על החלקה (עסקת קומבינציה) ולשלם סכום כספי נוסף.

ההסכמים קבעו לוחות זמנים נוקשים: הוצאת היתר בנייה תוך 6 חודשים, תחילת עבודה תוך 90 יום מקבלת ההיתר, וסיום הבנייה תוך 20 חודשים. אלא שהמציאות הייתה רחוקה מהתכנון. ההיתר לא ניתן במועד, ובפברואר 2018 חתמו הצדדים על נספח הארכה, במסגרתו הצהיר הקונה כי לדעתו ההיתר יינתן תוך כחודשיים. בפועל, היתר הבנייה ניתן רק בנובמבר 2019 – למעלה משנתיים לאחר המועד המקורי.

השאלה המשפטית המרכזית שעמדה בפני השופט אברהם הייתה האם הקונים עמדו בהתחייבותם להתחיל את הבנייה תוך 90 יום מקבלת ההיתר (עד פברואר 2020), או לכל המאוחר תוך 150 יום (עד אפריל 2020), מועד שמעבר לו עמדה למוכרים הזכות לבטל את החוזה.

הקונים טענו כי החלו בעבודות הפיתוח כבר בינואר 2020. להוכחת טענתם, הציגו סרטונים שצולמו בטלפון נייד בהם נראה מחפר (באגר) מבצע עבודות חפירה. מנגד, המוכרים הציגו תמונות מחודש יוני 2020 המראות חלקה ריקה ושוממה מעבודה.

השופט אברהם ניתח לעומק את הראיות הדיגיטליות ואת חוות דעת המומחים. הוא קבע כי גם אם הסרטונים אותנטיים, הם מראים לכל היותר "הרמת מספר כפות עפר ביום מסוים", דבר שאינו עונה על הדרישה החוזית לתחילת עבודה ברצף ובהתמדה. "תחילת עבודה היא הכנת כל השטח לפני קידוח כלונסאות וחפירת יסודות", קבע השופט, והוסיף כי השטח נראה נטוש חודשים ארוכים לאחר מכן.

הקונים ניסו להצדיק את העיכובים בטענה כי מגפת הקורונה מנעה את המשך העבודות, וכי המוכרים (ובפרט עו"ד אילן לוי) הכשילו את הפרויקט כשסירבו לחתום על מסמכי שעבוד לצורך קבלת מימון בנקאי.

השופט דחה טענות אלו בחדות. לגבי הקורונה, קבע כי הטענה נטענה באופן סתמי ולא הוכח כי פועלים או מפעילי ציוד מכני הנדסי לא יכלו להגיע לאתר. בנוגע לסירוב לחתום על מסמכי הבנק, קבע השופט כי המוכרים פעלו כדין, שכן הקונים לא עמדו בתנאים המוקדמים שנקבעו בחוזה לרישום משכנתא – כמו השלמת תקרת קומה ב' או הפקדת ערבויות מתאימות.

בפסק דין מפורט, קבע השופט אברהם כי הודעת הביטול ששלחו המוכרים ביוני 2020 הייתה תקפה ומוצדקת. הוא דחה את תביעת האכיפה של הקונים וקיבל את התביעה שכנגד של המוכרים במלואה.

עיקרי פסק הדין:

• ביטול ההסכמים: שני הסכמי המכר מ-2017 והנספח מ-2018 מבוטלים.

• מחיקת הערות אזהרה: בית המשפט הורה לרשם המקרקעין למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת הקונים על החלקות.

• דיווח לרשויות המס: ב"כ המוכרים הוסמך לחתום בשם הקונים על תצהירי ביטול עסקה לרשות המיסים.

• פיצול סעדים: לאור העובדה שהקונים כבר ביצעו השקעות מסוימות בשטח (בניית שלד חלקי וקיר תמך), ניתן לשני הצדדים היתר לפיצול סעדים, כך שיוכלו לנהל הליך משפטי נפרד בעניין השבת כספים, קיזוז נזקים ושווי ההשקעה.

• הוצאות משפט: הקונים חויבו לשלם למוכרים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 50,000 ש"ח.

בסיום דבריו, הדגיש השופט כי צד להסכם המבקש ליהנות מזכויותיו חייב לעמוד בחובת תום הלב ובשקידה ראויה לקיום התחייבויותיו, דבר שלא נעשה במקרה זה על ידי הקונים.

ת"א (נצרת) 43786-03-22