מבוך בירוקרטי בטאבו: בית המשפט חילק את האחריות על האיחור בתשלום בין המוכרים לקונים
בפסק דין מנומק קבעה השופטת הבכירה מרים קסלסי כי מורכבות רישום הזכויות בדירה בירושלים, הכוללת כונסי נכסים וחברה משכנת שלא הסדירה רישום מזה עשורים, מהווה עילה להפחתת הפיצוי המוסכם ב-50% עקב "אשם תורם חוזי" של המוכרים.
עסקאות מקרקעין נחשבות לרוב לאירוע המשפטי והכלכלי המשמעותי ביותר בחייו של אדם, אך לעיתים המציאות הרישומית המורכבת בשטח הופכת עסקה פשוטה לכאורה למסלול מכשולים משפטי. פסק דין שניתן ביום 6 באפריל 2026, על ידי בית משפט השלום בירושלים, מספק הצצה למתח שבין התחייבות חוזית מוחלטת לבין מציאות בירוקרטית בלתי אפשרית בלשכת רישום המקרקעין.
הפרשה החלה בעסקת מכר של דירה ברחוב דובדבני בירושלים, אותה ירשו התובעים, יששכר דב קאליש, בילה נאווה פרלמן, ניצה אסתר קאליש ומיכל בן דוד, מאימם המנוחה. הדירה נמכרה לבני הזוג מיכאל ויעל אלבז תמורת סכום של 3,050,000 ש"ח. כפי שקורה ברבות מהעסקאות הללו, הסכם המכר כלל סעיף פיצוי מוסכם של 10% מהתמורה במקרה של הפרה יסודית, וכן לוחות זמנים נוקשים לתשלום.
אלא שהחיים, כך התברר, מורכבים יותר מחוזי המכר. הנתבעים, שיוצגו על ידי עו"ד גיל נבו, איחרו בתשלום שני התשלומים האחרונים (בסך כולל של מעל 2 מיליון ש"ח) בלמעלה מחודשיים. בעקבות האיחור, הגישו המוכרים, שיוצגו על ידי עו"ד משה בן דוד, תביעה לקבלת הפיצוי המוסכם במלואו – בסך 305,000 ש"ח, בתוספת פיצוי על עוגמת נפש, ובסך הכל כ-336,500 ש"ח.
במהלך הדיון בפני כבוד השופטת הבכירה מרים קסלסי, נחשפה תמונה עגומה של מצב הרישום בנכס. התברר כי הדירה, שנבנתה לפני עשרות שנים, טרם נרשמה כבית משותף. הזכויות היו רשומות כהערות אזהרה בלבד, כאשר הבעלים הרשומים היו חברות שנמצאו תחת כינוס נכסים מזה שנים ארוכות. חברת "משהב", שהוצגה כחברה המשכנת, כלל לא עדכנה את לשכת רישום המקרקעין על חילופי כונסי הנכסים שלה.
כאשר ניסו הקונים להוציא משכנתא כדי לשלם את יתרת התמורה, הם נתקלו בחומה בצורה של דרישות מצד פקידי הטאבו. הבקשות לרישום הערות אזהרה לטובת הבנק המלווה נדחו פעם אחר פעם בשל אי-התאמות במסמכים, צורך בצווי בית משפט המאשרים לכונסים לחתום, ואפילו טעויות טכניות במסמכי המוכרים.
השופטת קסלסי ציינה בפסק דינה כי המצב הרישומי היה כה חריג, עד שיועץ המשכנתאות של הנתבעים העיד כי בעשור של עבודה לא נתקל בנכס שהרישום בו כה מסורבל ודורש מעורבות של שתי חברות משכנות במקביל.
התובעים (המוכרים) טענו כי לפי סעיף 6.2 להסכם, התחייבות הקונה לשלם היא מוחלטת ואינה מותנית בקבלת הלוואה. מנגד, הנתבעים טענו כי המכשול לא היה נעוץ ביכולתם הכלכלית, אלא ב"ממכר" עצמו – הדירה לא הייתה כשירה לרישום הערת אזהרה לטובת בנק, דבר שמנע את העברת הכספים.
השופטת קסלסי דחתה את התביעה לכפל פיצוי (פיצוי מוסכם ועוגמת נפש), אך קיבלה את העיקרון לפיו 10% הוא פיצוי סביר והוגן במקרה של הפרה יסודית. עם זאת, היא בחרה להחיל את דוקטרינת ה"אשם התורם החוזי".
"בחלוקת הנזק יש להביא בחשבון את היחס בין חומרת ההפרות של הצדדים… במקרה זה, מורכבות הרישום של זכויות המוכרים בנכס תרמה לאיחור בתשלום", נכתב בפסק הדין.
השופטת מתחה ביקורת על שני הצדדים: המוכרים הצהירו בהסכם כי הזכויות "נקיות" מצד ג', בעוד שבפועל רבצו עליהן הערות כונסי נכסים; הקונים מצידם הצהירו כי בדקו את הזכויות, אך בפועל לא הבינו את עומק הסיבוך הרישומי. "איש לא בדק טרם עריכת ההסכם מה משמעות מינוי כונסי הנכסים. לאף אחד מהצדדים לא נדלקה נורית אדומה נוכח אי הסדרת רישום זכויות בעלי הדירות בחלוף 20 שנה!", קבעה השופטת.
בסופו של יום, החליט בית המשפט להשית על המוכרים אשם תורם בשיעור של 50%. כתוצאה מכך, הנתבעים חויבו לשלם לתובעים סך של 152,500 ש"ח בלבד (מחצית מהפיצוי המוסכם), בצירוף ריבית מיום הגשת התביעה. בנוסף, חויבו הנתבעים בהוצאות משפט בסך 8,611 ש"ח ובשכר טרחת עורך דין בסך 18,000 ש"ח.
פסק הדין מהווה תזכורת חדה לעורכי דין ולרוכשי דירות כי לא די בבדיקת נסח טאבו שטחי. כאשר מופיעים כונסי נכסים או חברות משכנות בשרשרת הרישום, יש לבצע בדיקת עומק מקדימה מול רשם המקרקעין, שכן לוחות הזמנים החוזיים לא תמיד יחכו לבירוקרטיה הישראלית.
ת"א (י-ם) 54029-02-23
