סרבנות פינוי-בינוי בקטמון: ביהמ"ש כפה על יזמית לשעבר לחתום על הסכם עם החברה המחרה
סגנית נשיא בית המשפט המחוזי בירושלים דחתה את שרשרת התנגדויותיה של בעלת דירה, שהיא גם בעלת מניות בחברה קבלנית שרצתה בעבר להוביל את המיזם בעצמה. בפסק הדין נקבע כי סירובה לחתום מול חברת "מגדלי ברגר 2" אינו סביר, ומונה עורך דין חיצוני שיחתום בשמה כדי למנוע את עיכוב הפרויקט עבור עשרות הדיירים
מאבק משפטי ויצרי ממושך סביב פרויקט פינוי-בינוי רחב היקף בשכונת קטמון ח'-ט' בירושלים הגיע לסיומו. בית המשפט המחוזי בירושלים קיבל במלואה את תביעתם של עשרות בעלי דירות בשכונה, וכפה על דיירת סרבנית לחתום על הסכם פינוי-בינוי מול חברת "מגדלי ברגר 2 בע"מ". פסק הדין חושף מסכת מורכבת שבה הסרבנות הקניינית התערבבה באינטרסים עסקיים מובהקים, שכן הדיירת המתנגדת היא גם בעלת המניות בחברה קבלנית מתחרה, אשר ניסתה בעבר לקדם את המיזם בעצמה אך חוזהו עמה בוטל.
ההחלטה, שניתנה על ידי סגנית הנשיא, כבוד השופטת תמר בזק רפפורט, מהווה נדבך משמעותי במדיניות השיפוטית המבקשת למנוע מדיירים בודדים להחזיק כבני ערובה פרויקטים של התחדשות עירונית הזוכים להסכמה גורפת. במקרה זה, למעלה מ-95% מבעלי הזכויות במתחם כבר חתמו על ההסכם מול חברת ברגר.
עניינו של ההליך המשפטי הוא במקבץ בניינים ברחוב בר יוחאי 1 ו-3 בירושלים. ברחוב בר יוחאי 1 קיימות 18 דירות (מתוכן שתי דירות ציבוריות), וברחוב בר יוחאי 3 קיימות 68 יחידות דיור (מתוכן חמש דירות ציבוריות, בית כנסת ומחסן). בעוד שכלל דיירי בניין מס' 1 התקשרו בהסכם עם חברת ברגר, הרי שבבניין מס' 3 נותרה התנגדות עיקשת מצד נתבעת 18, אוריה אורלי מזרחי, שהיא בעלת דירה בבניין (תת חלקה 37).
הפיקנטיות בתיק נובעת מכך שמזרחי היא גם בעלת המניות בחברת "י. מזרחי ושותפיו בניה ויזמות בע"מ" (הנתבעת 19), אשר חפצה בזמנו להיות היזמית של הפרויקט כולו ואף החתימה חלק מהדיירים. אלא שהסכם זה בוטל בפסק דין קודם של השופטת זינגר באפריל 2024, לאחר שהחברה נכשלה בקידום המיזם. בעקבות ביטול זה, קידמו הדיירים הליך בחירת יזם חדש באמצעות נציגות ועורך דין מלווה, שבסופו נבחרה חברת ברגר. מזרחי סירבה לקבל את רוע הגזירה וסירבה לחתום על החוזה החדש, מה שהוביל את עשרות שכניה להגיש נגדה תביעה לאכיפת חתימה.
להגנתה העלתה מזרחי שורה ארוכה של טענות מקצועיות ואישיות כאחד. בין היתר טענה, באמצעות בא כוחה עו"ד עודד אפיק, כי סירובה סביר לחלוטין מאחר שהעסקה אינה כדאית כלכלית. לשיטתה, התמורה המוצעת לדיירי בניין 3 נמוכה מדי (תוספת של 26 מ"ר בלבד) בהשוואה לתמורות המקובלות לאורך ציר הרכבת הקלה בירושלים. עוד טענה לאפליה קשה מול דיירי בניין מספר 1, אשר זכו לתוספת שטח נדיבה בהרבה של כ-41 מ"ר ואף למענקים כספיים. בנוסף, העלתה מזרחי טענות קשות על "קנוניה" ומרמה שנרקמה כביכול בין חברת ברגר לבין אחד מחברי הנציגות לשעבר, מתווך נדל"ן, במטרה לנשל את חברתה מהפרויקט.
מנגד, התובעים – חברת מגדלי ברגר 2 בע"מ, המיוצגת על ידי עו"ד אליעזר פומרנץ, ויחד עמה עשרות רבות מדיירי המתחם – טענו כי התנגדותה של מזרחי אינה כנה ואינה נובעת משיקולים עניינים של דיירת, אלא מנקמנות וממניעים אישיים הנגזרים מכשלונה העסקי כיזמית. התובעים הציגו חוות דעת של שמאי המקרקעין ליאור יצחק, לפיה הרווח היזמי בפרויקט עומד על 20.85% והוא מאוזן לחלוטין, וכי העסקה מיטיבה באופן דרמטי עם הדיירים, שיקבלו דירה חדשה בבניין מודרני, עם ממ"ד, מרפסת שמש, מחסן וחניה – שדרוג המגדיל את שטח דירתם הקיימת בכמעט 50%.
השופטת תמר בזק רפפורט, ניתחה בפסק הדין אחת לאחת את טענות ההגנה ודחתה את כולן. השופטת קבעה כי מדובר ב"סירוב בלתי סביר" לפי חוק פינוי ובינוי.
בסוגיית הרווחיות, דחתה השופטת את הסתמכותה של הנתבעת על תקן 21 של השמאי הממשלתי. השופטת הבהירה, תוך ציטוט מתוך תזכירי השמאי הממשלתי הראשי ובג"ץ, כי שיעורי הרווח הנקובים בתקן זה מהווים רף מינימלי (רווח מזערי) שנועד להבטיח את היתכנות הפרויקט, ואינם מהווים בשום אופן מגבלת מקסימום על רווחי היזם. לפיכך, רווח צפוי של כ-20% הוא מקובל לחלוטין ואינו מעיד על קיפוח הדיירים. השופטת אף עקצה את הנתבעת בציינה כי החברה שבבעלותה (נתבעת 19) ערכה בזמנו תחשיב כלכלי לפרויקט שהתבסס על רווח יזמי גבוה בהרבה – 27.85% – כך שאין לה להלין על רווחיותה של ברגר.
באשר לטענת האפליה מול בניין 1, קבע בית המשפט כי קיים שוני מהותי ומובחן בין שני המבנים השולל טענת אפליה. בניין 1 הוא בניין קטן עם 18 דיירים בלבד היושב על חלקה גדולה, כך ששטח הקרקע היחסי לכל דייר עומד על כ-107 מ"ר, ושטח הדירות הממוצע בו גדול יותר. לעומת זאת, בניין 3 הוא "בניין רכבת" צפוף עם 8 כניסות וכ-70 דיירים, שבו שטח הקרקע היחסי לכל דייר הוא 36 מ"ר בלבד. שוני קנייני ותכנוני מובהק זה מצדיק לחלוטין פער בתמורות. השופטת אף הפנתה לעדויות שבהן בעלה של הנתבעת, מר יעקב מזרחי (שניהל את חברת נתבעת 19), הודה בעצמו בחקירתו הנגדית כי דיירי בניין 1 "יקבלו יותר בכל מקרה, כי יש להם נתונים אחרים".
גם טענת הקנוניה קרסה לחלוטין בבית המשפט. הנתבעת זימנה לעדות מטעמה את חבר הנציגות לשעבר, יעקב משה, מתוך ציפייה שיאשש את תיאוריית המרמה. אולם משה סיפק עדות אמינה ועקבית לפיה פעל בשעתו אך ורק לטובת קידום המתחם כבעל זכויות, ואף ניסה לסייע למזרחי, אך זה האחרון נפלט מהפרויקט בשל התנהלותו שלו.
בשולי הדברים מתחה השופטת ביקורת על התנהלותה הדיונית של החברה התובעת, "מגדלי ברגר 2 בע"מ", ועל סמנכ"ל ההתחדשות הערונית מטעמה, אמיר כהן. במהלך החקירות התברר כי החברה חתמה על נספחי שינויים ספציפיים מול דיירים מסוימים (כמו רות כהן ואושרי כהן) ולא גילתה אותם במועד במסגרת הליכי גילוי המסמכים. יחד עם זאת, נקבע כי פגמים אלו תוקנו במהלך המשפט כאשר ניתנה לב"כ הנתבעת גישה מלאה למחשבי החברה, ואין בהם כדי להפוך את סירובה של מזרחי לסביר או להצדיק את עיכוב הפרויקט כולו. כסנקציה על חוסר השקיפות הדיוני, החליטה השופטת שלא לפסוק הוצאות משפט לחובת מזרחי, למרות הפסדה המוחלט בתביעה.
בסיכומו של דבר, נטלה השופטת את השליטה מידיה של הדיירת הסרבנית. מכוח סמכותה לפי סעיף 2(א)(2) לחוק פינוי ובינוי, אישרה השופטת את ביצוע העסקה ומינתה את עו"ד שאול אטיאס כבעל תפקיד מטעם בית המשפט, אשר יהיה מוסמך לחתום על הסכם הפינוי-בינוי בשמה ובמקומה של אוריה אורלי מזרחי. בכך הוסר המחסום האחרון בפני פרויקט ההתחדשות שישנה את פני הרחוב עבור עשרות משפחות.
ת"א 4960-02-25
