פינוי מוקדם, מדרגות ללא היתר ומיליון שקלים פיצוי: סכסוך הנדל"ן הלוהט בצפון תל אביב הוכרע
בית משפט השלום פסק כי רשת "סופר זול בן גוריון" ואיש העסקים יהודה גואטה ישלמו לחברת "ארץ מקרקעין" למעלה מ-1.1 מיליון שקלים לאחר שנטשו מושכר ברחוב איינשטיין • השופט ערן טאוסיג מתח ביקורת על שני הצדדים: קבע כי השוכרים כשלו בהוצאת רישיון העסק, אך הפחית מחצית מדמי השכירות הנתבעים לאחר שהתברר כי המשכירה דחתה הצעות חלופיות בסנוביזם נדל"ני והותירה את הנכס ריק במשך שנים
מאבק משפטי ממושך ויצרי, המציג הצצה מרתקת אל מאחורי הקלעים של עולם הנדל"ן המסחרי המניב בצפון תל אביב, הגיע אל סיומו. בפסק דין מקיף ומנומק שניתן ביום 15 ביוני 2026, הכריע כבוד השופט ערן טאוסיג מבית משפט השלום בתל אביב-יפו בתביעה כספית מורכבת שהגישה חברת "ארץ מקרקעין בע"מ" נגד רשת "סופר זול בן גוריון בע"מ", חברת "מאץ מיתוס בע"מ" ואיש העסקים יהודה גואטה.
במרכז התביעה עמדה דרישתה של חברת "ארץ מקרקעין", המיוצגת על ידי עו"ד שי רובינשטיין, לקבלת פיצוי בסך של כ-2.17 מיליון שקלים בגין הפרת הסכם שכירות ארוך טווח במתחם המסחרי היוקרתי ברחוב איינשטיין 10 בתל אביב. מנגד, הנתבעים, שיוצגו על ידי עורכי הדין איתן ארז ואוריין רום, טענו כי המשכירה היא זו שהכשילה את העסק בכך שאילצה אותם לבנות גרם מדרגות ללא היתר בנייה, דבר שמנע מהם לקבל רישיון עסק מהעירייה והוביל בסופו של דבר להוצאת צו סגירה שיפוטי ולפינוי המושכר.
תחילתו של הסיפור בשנת 2019, אז נחתם הסכם שכירות ל-5 שנים להפעלת עסק למכירת שייקים ומוצרי טבע. בהמשך, נכנסה חברת "ארץ מקרקעין" בנעלי הבעלים הקודמים לאחר שרכשה את המתחם כולו בסכום עתק של כ-90 מיליון שקלים. במהרה התברר למשכירה החדשה כי במקום פועל בכלל אטליז, המופעל על ידי חברה אחרת (מאץ מיתוס) ללא אישורה.
הדבר הוביל לתביעת פינוי ראשונה, שהסתיימה בהסכם פשרה שבו הוכשר האטליז בדיעבד תחת תנאים מגבילים והגדלת דמי השכירות. אלא שהשקט לא נשמר לזמן רב. בשנת 2022 הוגשה תביעת פינוי שנייה לאחר שהנכס ננטש ונשאר סגור. הצדדים הגיעו שוב להסכמה לפיה הנכס יפונה בספטמבר 2022, אך הובהר כי לכל צד נשמרת הזכות להגיש תביעה כספית עתידית.
השוכרים טענו להגנתם כי המדרגות הפנימיות שנבנו בנכס (שנועדו לאפשר גישה לחדר כושר בקומה העליונה) נבנו ללא היתר כדין, וכי מחלקת ההנדסה של עיריית תל אביב סירבה להעניק להם רישיון עסק בשל כך. לטענתם, הקנסות החוזרים ונשנים וכתב האישום שהוגש נגדם לא הותירו להם ברירה אלא לסגור את המקום, ולכן הסכם השכירות פקע במועד הפינוי.
בפסק הדין דחה השופט טאוסיג את ניסיונם של השוכרים לגלגל את האחריות אל בעלת הנכס. בהסתמך על לשון החוזה המפורשת, קבע השופט כי הנתבעים חתמו מרצונם החופשי על סעיפים המטילים את האחריות הבלעדית להשגת רישיונות והיתרים על השוכר בלבד. השופט ציין כי הנתבעים לא הוכיחו שנקטו בפעולות ממשיות להסדרת הרישוי, ואף נמנעו מלהביא לעדות את האדריכלים או הגורמים המקצועיים מטעמם – דבר שפועל ראייתית לחובתם.
יתרה מכך, השופט הדגיש כי במסגרת הסכם הפשרה ההיסטורי ביניהם, חתמו השוכרים על סעיף ויתור סופי ובלתי חוזר על כל טענות העבר שלהם, ובכך חסמו את עצמם מלהעלות שוב את סוגיית המדרגות הלא חוקיות כעילת הגנה. מעדויותיהם של מנהלי הרשת אף עלה כי המקום פשוט "לא הצליח" מבחינה עסקית, והיעדר הרישיון שימש כתירוץ לעזיבת הנכס.
לצד הדחייה של טענות השוכרים, פסק הדין כולל תפנית דרמטית לרעתה של חברת "ארץ מקרקעין". השופט קיבל באופן חלקי את טענת השוכרים לפיה המשכירה ישבה בחיבוק ידיים ולא פעלה כראוי להקטנת הנזק שלה, בכך שהותירה את הנכס ריק במשך קרוב לשלוש שנים תוך שהיא דוחה שוכרים פוטנציאליים.
מתוך עיון בהתכתבויות הוואטסאפ של מנהל התובעת, יואל מאדאר, עלתה תמונה קשה של אדישות והתעקשות על מחירים לא ריאליים. השופט תיאר כיצד מאדאר סירב להגיע מירושלים לפתוח את הנכס למתווכים רק כדי שיצלמו אותו, וכיצד שלל על הסף משא ומתן עם חברת בנייה מובילה שהציעה מחיר של 200 שקלים למ"ר לעומת 500 שקלים שדרש. מאדאר אף סירב להתאים את המחיר לתנאי השוק הקשים ששררו באותה עת באזור, שהושפעו קשות מעבודות התשתית של הרכבת הקלה ומעבודות בינוי נרחבות ברחוב איינשטיין.
השופט טאוסיג ציטט פסיקות קודמות והבהיר כי חובת הקטנת הנזק אינה מאפשרת למשכיר להמתין לשוכר האידיאלי שימקסם את רווחיו בזמן שהנכס עומד שומם, תוך הנחה שהשוכר המפר ישלם את מלוא המחיר. כתוצאה ממחדל זה, החליט השופט לבצע הפחתה דרסטית של 50% ברכיב הפיצוי בגין דמי השכירות, והעמיד אותו על 250 שקלים למ"ר בלבד עבור תקופת ההפרה (24 חודשים). כמו כן, דחה השופט לחלוטין את דרישת המשכירה לקבל החזר על תשלומי הארנונה והיטל השמירה ששילמה, בקובעו כי אילו הייתה מתקשרת עם שוכר חלופי במחיר השוק, עלויות אלו היו חלות עליו.
בסופו של יום, שקלול הנתונים – הכולל את דמי השכירות והניהול המופחתים, בתוספת פיצוי מוסכם חוזי בסך של כ-310 אלף שקלים (בגין שישה חודשי שכירות), פיצוי מוסכם נוסף בסך 125 אלף שקלים בגין הגשת תביעת הפינוי השנייה, והחזר הוצאות משפט – הביא את השופט לתוצאה לפיה הנתבעים ישלמו יחד ולחוד סך כולל של 1,185,515 שקלים.
בנוסף, חויבו הנתבעים לשלם לתובעת הוצאות משפט בסך 30,538 שקלים ושכר טרחת עורך דין בסך 139,890 שקלים. השופט הדגיש כי הערבות האישית עליה חתם יהודה גואטה שרירה וקיימת, והוא יישא בחובות החברות שבבעלותו יחד ולחוד.
ת"א 65238-11-23
