בית המשפט המחוזי דחה תביעה נגד רמ"י: היוון משק עזר אינו כולל אוטומטית זכויות בנייה עתידיות בנכס
מכה משפטית ופיננסית לבעלי משק עזר בכפר סירקין: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד קבע כי עסקת היוון לפי החלטה 1301 אינה מקנה זכויות תכנוניות עתידיות מעבר לשטח של דונם אחד. השופטת מירב כפיר דחתה את התביעה לחלוטין, מתחה ביקורת נוקבת על התנהלות התובע – עו"ד במקצועו – והטילה על התובעים הוצאות משפט בסך 120,000 ש"ח בתוספת מע"מ.
מכה משפטית ופיננסית קשה לחוכרי משק עזר בכפר סירקין: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד דחה לחלוטין תביעה שהגישו עו"ד טל שחם ורחל שחם נגד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומדינת ישראל, במסגרתה דרשו להכיר בזכויות בנייה עתידיות ובפוטנציאל תכנוני במלוא שטח המגורים של משק העזר שברשותם (כ-3 דונם), מבלי להוסיף תשלום על כך.
בפסק דין מפורט ונוקב שניתן ביום 10 באוגוסט 2026, קבעה כבוד השופטת מירב כפיר כי פרשנות התובעים להסכם הפשרה שנחתם עמם ולאופן יישום החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1301 היא פרשנות מאולצת ונטולת אחיזה עובדתית או משפטית. מעבר לדחיית התביעה, בית המשפט מתח ביקורת חריפה על התנהלותו של התובע, עו"ד במקצועו, והטיל עליו ועל רעייתו הוצאות משפט כבדות במיוחד בסך 120,000 ש"ח בתוספת מע"מ.
ראשיתה של הסאגה המשפטית בנכס הממוקם בחלקה 7 בגוש 4049 בכפר סירקין, משק עזר ששטחו הכולל עומד על כ-4.941 דונם. על פי התוכנית המפורטת התקפה, מורכב הנכס מארבעה מגרשים: מגרש אחד בייעוד מגורים חקלאי מיוחד ששטחו כ-2,000 מ"ר ובו בנויה יחידת דיור מקורית; מגרש נוסף לשימושים חקלאיים בלבד; ושני מגרשים עורפיים נוספים בייעוד מגורים מיוחד בשטח של כ-500 מ"ר כל אחד, אשר בכל אחד מהם מותרת לבנייה יחידת דיור אחת. חלק נוסף בשטח של כ-314 מ"ר סווג כשטח ציבורי פתוח המשמש כדרך גישה למגרשים העורפיים.
בעקבות רצונם של בני הזוג שחם לבצע עסקת היוון לרכישת זכויות מהוונות במשק העזר, נגלעה מחלוקת בין הצדדים לגבי המועד הקובע להערכת שווי הקרקע ולגבי סכום דמי ההיוון שעל החוכרים לשלם. התובעים בחרו לבצע את ההיוון בתנאי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1301, המסדירה את תנאי היוון הזכויות במשקי עזר. לאחר שדחייה חלקית של השגותיהם הובילה להגשת תביעה אזרחית קודמת (ת.א. 7736-04-21), ניהלו הצדדים משא ומתן אינטנסיבי שהוליד הסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין. במסגרת פשרה זו הוסכם כי המועד הקובע יעמוד על שנת 2014, והתובעים ישלמו לרשות סכום סופי וקבוע ("מחיר פיקס") של 4,575,000 ש"ח כולל מע"מ בגין רכישת הזכויות המהוונות על פי התב"ע התקפה ל-3 יחידות דיור.
אלא שבעקבות הסכם הפשרה, כאשר הנפיקה רמ"י טיוטת חוזה חכירה, גילו התובעים כי החוזה כולל התנאה מפורשת. לפי התנאה זו, דמי החכירה המהוונים ששולמו מכסים את מלוא קיבולת הבנייה הקיימת בתב"ע התקפה וכן פוטנציאל תכנוני עתידי בשטח של עד דונם אחד בלבד – השטח שבו ממוקמת יחידת הדיור המקורית. בחוזה הובהר כי על יתרת השטח מעבר לדונם זה לא יחולו זכויות עתידיות. התובעים, שסירבו לחתום על חוזה החכירה בנוסח זה, טענו כי מדובר בהפרה יסודית של הסכם הפשרה. לטענתם, במהלך המשא ומתן הוצגו להם מצגים מפורשים מטעם נציגי הפרקליטות ורמ"י, לפיהם הסכום המוגדל ששילמו כולל בחובו את כל פוטנציאל הבנייה העתידי בכל שטח המגורים (כ-3 דונם), ולא רק בדונם הראשון. על רקע זה הגישו בני הזוג שחם את התביעה הנוכחית, במסגרתה דרשו צו עשה שיורה לרמ"י לתקן את ניסוח חוזה החכירה.
במהלך המשפט נשמעו עדויות ונבחנו ראיות רבות, לרבות שומות מקרקעין, תרשומות פגישות, חלופות מיילים ומסמכים מעסקאות מקבילות בכפר סירקין. בפסק דינה ניתחה השופטת מירב כפיר נדבך אחר נדבך את טענות התובעים והגיעה למסקנה חד-משמעית כי לא הוצג בפניהם כל מצג מטעה. בית המשפט דחה את הסתמכותו של עו"ד שחם על פרוטוקול פגישה פנימי שערך בא כוחו לשעבר, עו"ד אייל סודאי. בחקירתו הנגדית הודה עו"ד סודאי בכנות כי הרישומים לגבי "חלופות היוון" והתייחסויות לזכויות עתידיות בפרוטוקול לא נאמרו כלל על ידי נציגי רמ"י, אלא היוו ניתוח והסבר פנימיים שלו עבור הלקוח. עו"ד סודאי אף אישר במפורש בעדותו כי נושא הזכויות העתידיות לא עלה כלל בפגישה ולא הוזכר בהסכם הפשרה.
מעבר לכך, בית המשפט ניתח לעומק את הוראות החלטה 1301 של מועצת מקרקעי ישראל, וקבע כי לשונה הברורה ותכליתה תומכות בעמדת הרשות. סעיף 16א להחלטה קובע במפורש כי תשלום שיעור מופחת של 33% משווי הקרקע חל על שטח של עד 1 דונם בלבד, ושטח זה בלבד כולל את הזכויות העתידיות במגורים. על יתרת השטח נדרש תשלום מלא של 91%. השופטת כפיר הבהירה כי הוראות אלה יושמו באופן שוויוני ואחיד כלפי כל החוכרים, כפי שאישרה בעדותה המהימנה והמקצועית של מנהלת צוות משקי עזר ברמ"י מרכז, סמדר שרון, וכפי שהשתקף בחוזים של חוכרים אחרים בכפר.
בחלקו המסכם של פסק הדין מתחה השופטת כפיר ביקורת נוקבת על התנהלות התובע. נקבע כי עו"ד שחם, בהיותו עורך דין ותיק המתמחה בתחום המקרקעין ומשקי עזר, מודע היטב לניסוחים המשפטיים, וככל שסבר כי העסקה כוללת זכויות עתידיות שטרם באו לעולם, היה עליו לעמוד על עיגונן המפורש בהסכם הפשרה. בית המשפט ציין כי התובעים כבר מימשו וסיחרו בחלק מזכויותיהם כשמכרו את המגרשים העורפיים בסכום עתק של 9.2 מיליון ש"ח – סכום העולה בהרבה על סך דמי ההיוון ששילמו לכל משק העזר.
השופטת קבעה כי ניסיונם של התובעים לקבל זכויות עתידיות שלא שילמו בגינן על חשבון הקופה הציבורית מהווה ניסיון להתכחש להסכמות דיוניות ולבצע "מקצה שיפורים" בהסכם הפשרה. התנהלות זו, לצד הגשת בקשות סרק חוזרות ונשנות לסעדים זמניים, הוגדרה על ידי בית המשפט כשימוש לרעה בהליכי משפט וכניסיון הטעיה ממש. לאור זאת, התביעה נדחתה במלואה, והתובעים חויבו לשלם לרמ"י הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 120,000 ש"ח בתוספת מע"מ.
את התובעים ייצגו בהליך עוה"ד אפרת אבירם ואש, ואילו את רשות מקרקעי ישראל ומדינת ישראל ייצגה עו"ד שרון לייב פלג מפרקליטות מחוז מרכז (אזרחי).
ת"א (מרכז) 55252-09-24
