חברות יזמיות דרשו מרוכשי דירה בעץ אפרים תשלום עבור סיום שלב טיח שלא הושלם בפועל, וביטלו את העסקה בטענה להפרה יסודית; בית המשפט המחוזי בירושלים דחה את התביעה ופסק: חוק המכר גובר על החוזה, והקבלן כלל לא היה רשאי לדרוש את הכסף
עולם הנדל"ן הישראלי מלא במאבקים מורכבים בין יזמים לרוכשים, אך לפעמים הניסיון לתפוס מרובה משאיר את היזם בידיים ריקות. בפסק דין שניתן ביום 14 באוגוסט 2026 בבית המשפט המחוזי בירושלים, הבהיר סגן הנשיא, כב' השופט ארנון דראל, כי חברות בנייה אינן יכולות "לעגל פינות" או "לטייח" שלבי בנייה שטרם הסתיימו – ובוודאי שלא לבטל הסכמי מכר בהסתמך על דרישות תשלום מוקדמות ובלתי חוקיות.
תחילתו של הסיפור ביוני 2021, אז חתמו בני הזוג איתמר עמוס ושירן חיה קרייף על הסכם לרכישת בית צמוד קרקע במגרש 68/5 ביישוב עץ אפרים. בצד המוכר עמדו שתי חברות: "חברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש (בית חורון) בע"מ" ו"אביעד ייזום, תכנון ובנייה בע"מ", באמצעות חברת הניהול והשיווק "טקטון". תמורת הנכס נקבעה על סך של 2.09 מיליון ש"ח, לפי לוח תשלומים שחולק לשלבי התקדמות שונים.
בחודש אוגוסט 2023 הוציאה חברת הניהול דרישת תשלום בסך של מעל חצי מיליון ש"ח בטענה להשלמת שלב טיח הפנים וטיח החוץ. הרוכשים, ששילמו חלק ניכר מהסכום, נותרו חייבים סך של כ-182 אלף ש"ח. בעקבות אירועי 7 באוקטובר 2023 הודיעו הרוכשים על קושי כלכלי זמני, אולם החברות עמדו על קבלת מלוא הסכום.
ביוני 2024, לאחר התראות שנשלחו, שלחו החברות הודעה חד-צדדית על ביטול ההסכם בטענה להפרה יסודית, ודרשו לחלט פיצוי מוסכם בשיעור של 15% (313,500 ש"ח), למחוק את הערת האזהרה ולמכור את הבית לצד שלישי. שבועיים בלבד לאחר הודעת הביטול, שילמו הרוכשים את מלוא יתרת החוב באמצעות כספי משכנתא, אך החברות סירבו להכיר בתשלום, הפקידו אותו בנאמנות והגישו תביעה לבית המשפט להצהיר כי הביטול נעשה כדין.
במהלך ההליך יוצגו התובעות על ידי עו"ד יריב אהרון, בעוד שאת הרוכשים הנתבעים ייצג עו"ד הלל ברק.
החברות היזמיות ביססו את דרישתן לתשלום על סעיף ייחודי בנספח התשלומים של החוזה, שקבע כי די בהשלמת 90% מכל שלב בנייה כדי שייחשב כאילו הושלם במלואו לפי שיקול דעתו של מהנדס החברה.
אלא ששמאי מקרקעין מטעם הרוכשים, איתי עזרא, ביקר בנכס וחשף כי עבודות טיח הפנים, טיח החוץ והריצוף כלל לא הושלמו במלואן במועד הרלוונטי. התובעות לא הציגו חוות דעת נגדית ולא טרחו לזמן לעדות את המהנדס מטעמן שחתם על אישורי הגמר.
השופט ארנון דראל קבע חד-משמעית כי הוראות חוק המכר (דירות) והתקנות מכוחו הן קוגנטיות – כלומר חוקי מגן קשיחים שלא ניתן להתנות עליהם או לגרוע מהם בהסכם חוזי, גם אם הרוכש חתם עליו. החוק דורש "גמר" ביצוע מלא של השלב לצורך דרישת הכספים, ואינו מכיר ב"השלמה בערך". משכך, קבע בית המשפט כי הסעיף החוזי בטל, והחברות כלל לא היו זכאיות לדרוש את התשלום בגין שלבי הטיח.
מעבר למחלוקת העובדתית, ניטש בין הצדדים מאבק משפטי עקרוני בנוגע לתחולת תיקון 2019 לתקנות המכר. תיקון זה הרחיב את לוח התשלומים ל-8 שלבים מוגנים יותר עבור הרוכש, והגביל באופן משמעותי את אחוזי הגבייה המותרים לכל שלב (למשל, עד 77% בלבד עד גמר טיח וריצוף).
התובעות טענו כי המתחם כולו נחשב ל"פרויקט אחד" שהחל עוד לפני כניסת התיקון לתוקף (עקב מכירת דירות במגרש 71 הסמוך), ולכן חלות התקנות הישנות והנוקשות פחות. מנגד, עו"ד הלל ברק בשם הרוכשים, יחד עם תעודת עובד ציבור של הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון (אריאל רוזנברג), הוכיחו כי לכל מגרש הוצא היתר בנייה נפרד ובמועדים שונים, והמכירות במגרש 68 החלו זמן רב לאחר כניסת התיקון לתוקף.
השופט דראל אימץ את עמדת הרוכשים וקבע כי המונח "פרויקט בנייה" בחוק המכר מוגדר כבניית דירה או בניין בודד. בהתאם לתקנות העדכניות, הקבלן היה רשאי לגבות לכל היותר 77% משווי הדירה, בעוד שהרוכשים כבר שילמו מעל 80%! במילים אחרות: לא זו בלבד שהרוכשים לא הפרו את החוזה בפיגור בתשלום – אלא שהם שילמו סכומים ביתר.
לאור הממצאים לפיהם דרישת התשלום הייתה בלתי מוצדקת מלכתחילה, קבע בית המשפט כי הודעת הביטול שנשלחה לרוכשים נעשתה שלא כדין ובטלה מעיקרה. התביעה של החברות היזמיות נדחתה במלואה. בשל העובדה שחלק מטענות ההגנה הועלו בשלב מאוחר יחסית, חייב השופט את התובעות בהוצאות משפט מתונות בסך 10,000 ש"ח.
עבור רוכשי הדירות, פסק הדין מהווה תזכורת חשובה: חוק המכר הוא קיר ברזל המגן על כספי הרוכשים, וגם סעיפים דרקוניים בחוזה המכר לא יוכלו להכשיר דרישות תשלום מוקדמות שלא הגיע זמנן.
ת"א (מחוזי י-ם) 71210-07-24
