בית המשפט המחוזי בירושלים קבע כי תביעת נזיקין אינה יכולה לשמש "עוקף מסלול" לתקיפת היתרי בנייה והחלטות תכנוניות שלא הוגש נגדן ערר בזמן; התביעה נגד העירייה והוועדה המקומית סולקה, וההליך נגד חברת מוריה בגין נזקי ביצוע הועבר לבית משפט השלום
מכה משפטית לבעלי נכסים המבקשים לתבוע רשויות מקומיות בנזיקין על רקע פרויקטים של תשתיות תחבורה: בית המשפט המחוזי בירושלים הורה לסלק על הסף את עיקר תביעתה של חברת הנדל"ן "סל-מר פיתוח בע"מ" נגד עיריית ירושלים והוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים. פסק הדין החלקי וההחלטה ניתנו ביום 20 בספטמבר 2026 על ידי סגן נשיא בית המשפט המחוזי בירושלים, כב' השופט ארנון דראל.
במרכז התביעה עומד מבנה מסחר ומשרדים ברחוב כנפי נשרים 64 באזור התעשייה גבעת שאול בירושלים (חלקה 169 בגוש 30269), שבבעלות התובעת. במסגרת התביעה, שהוגשה בסכום כולל של כ-3.1 מיליון ש"ח, טענה החברה כי תוכניות מפורטות היסטוריות – ובכללן תוכנית 9700 להקמת שלוחת הרכבת הקלה – שימרו והבטיחו גישה מלאה לכלי רכב מרחוב כנפי נשרים למבנה. ואולם, לטענתה, באוגוסט 2019 הנפיקה הוועדה המקומית היתר בנייה שביטל לחלוטין את הגישה המוטורית לכנפי נשרים והביא לביטולם של 8 מקומות חנייה במקרקעין.
התובעת טענה כי כתוצאה מביטול הגישה והחניות עזבו שוכרי שטחי המסחר, והיא נאלצה להסב את השטחים למשרדים בדמי שכירות מופחתים. בגין ירידת ערך זו ואובדן דמי השכירות תבעה החברה פיצוי של כ-2.78 מיליון ש"ח. בנוסף, טענה החברה כי עבודות התשתית של הרכבת הקלה, שהחלו בשנת 2021 ובוצעו בפועל על ידי הנתבעת 3 – חברת מוריה לפיתוח ירושלים בע"מ – גרמו לנזקים פיזיים ישירים למבנה. בין היתר נטען להיווצרות סדקים, פגיעה קשה באיטום, חדירת רטיבות שהובילה לפיצוי שוכר מרכז האירועים "שירה חדשה", ועלויות תיקונים בסך מאות אלפי שקלים. לצד הסעד הכספי, נדרש גם צו עשה לתיקון ליקויים שונים בחזית המבנה.
עיריית ירושלים והוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שיוצגו בהליך על ידי עורכי הדין יוסי לבן, אבישי פלדמן ויוסף יקיר, הגישו בקשה לסילוק התביעה נגדן על הסף. הנתבעות טענו כי התביעה, אף שהולבשה ב"כסות" נזיקית של רשלנות והפרת חובה חקוקה, מהווה למעשה תקיפה עקיפה ופסולה של החלטות תכנוניות ושל חוקיות היתר הבנייה. לטענתן, ככל שהיו לתובעת השגות כנגד ההיתר, היה עליה לנקוט בהליכי השגה וערר במוסדות התכנון והבנייה בזמן אמת, או לחלופין לפעול במסלול הייעודי של תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. הנתבעות הדגישו כי התובעת ידעה היטב על המצב התכנוני כבר בשנת 2018 ונמנעה מלתקוף את ההיתר במישרין, וכעת היא מנסה לעקוף את מנגנוני הדין המיוחד באמצעות ערכאה אזרחית ובשיהוי של שנים.
מנגד, התובעת, שיוצגה על ידי עו"ד אייל כהן, טענה בתוקף כי מדובר בתביעה נזיקית-כספית רגילה המצויה בסמכותו העניינית המלאה של בית המשפט האזרחי על פי "מבחן הסעד". בא כוחה טען כי לא ניתן היה לתבוע לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מאחר שהפגיעה לא נבעה מהוראות התוכנית עצמה – ששימרה לשיטתה את הגישה – אלא מהיתר בנייה שנמסר בסטייה ממנה ומרשלנות של הרשויות. כמו כן נטען כי סילוק תביעה על הסף מהווה סעד קיצוני ומרחיק לכת שיש להימנע ממנו. חברת מוריה, זרוע הביצוע, יוצגה בהליך על ידי עו"ד אשר אקסלרד.
השופט ארנון דראל קיבל את עמדת העירייה והוועדה המקומית וקבע כי יש לסלק את התביעה נגדן על הסף. השופט ציין כי אף שסילוק על הסף הוא סעד חריג, במקרה זה מתקיים המבחן המשפטי הנדרש. בהכרעתו הדגיש סגן הנשיא כי גם בהנחה שמסלול סעיף 197 לא חסם את התביעה, התובעת מנועה מלנהל "תקיפה עקיפה" של היתר הבנייה בבית משפט אזרחי.
לדברי בית המשפט, מרכז הכובד של התביעה נגד העירייה והוועדה המקומית הוא מנהלי-תכנוני מובהק, שכן הטענות העיקריות נוגעות לחוקיות ההיתר שניתן ולפרשנות התוכניות. שאלות אלה מקומן המובהק והטבעי להתברר בפני מוסדות התכנון המקצועיים – בדרך המלך של הגשת ערר לוועדת הערר – ולא כעילת נזיקין בדיעבד שנים לאחר מתן ההיתר. משנמנעה התובעת מתקיפה ישירה במועד וללא כל טעם של ממש, נקבע כי היא אינה רשאית לעקוף את מוסדות התכנון.
בסופו של דבר הורה השופט על דחיית התביעה נגד עיריית ירושלים והוועדה המקומית על הסף, וחייב את התובעת בהוצאותיהן בסך של 7,500 ש"ח. באשר לחלקה השני של התביעה – שעניינו נזקי הביצוע הפיזיים הנטענים שנגרמו על ידי מוריה – נקבע כי מאחר שמדובר בנזקים ישירים שאינם נוגעים לתוקף ההיתר ושסכומם מצוי בסמכות בית משפט השלום (ובהתאם להסכמה דיונית קודמת שהושגה בין הצדדים), הדיון בתביעה נגד מוריה יועבר להמשך בירור בבית משפט השלום בירושלים.
ת"א 43344-05-25
