מיתוס 40% ההפחתה: האם המדינה תמיד יכולה לשלם לכם פחות? – עו"ד מיכאל דבורין

אחד החששות הגדולים והמוצדקים ביותר של בעלי נכסים העומדים בפני הפקעה, הוא הסעיף בחוק המאפשר לרשות, לכאורה, להפחית עד 40% מגובה הפיצויים המגיעים להם. נציגי הרשות המפקיעה מציגים זאת לעיתים קרובות כעובדה מוגמרת, כ"הוראת חוק שאין עליה עוררין". האם זהו באמת המצב? בפסיקה של העשורים האחרונים, התשובה היא חד-משמעית לא.

ההיגיון ההיסטורי מאחורי "כלל ההפחתה", ששורשיו עוד בפקודת הקרקעות המנדטורית, התבסס על שתי תיאוריות מרכזיות. הראשונה, תיאוריית ההשבחה, גרסה כי החלק הנותר של הקרקע שלכם "הושבח" בזכות הפרויקט הציבורי (כביש, פארק וכו'), ולכן מן הצדק שתשתתפו בעלות. התיאוריה השנייה דיברה על "אחריות קהילתית" של בעל הנכס כלפי סביבתו – אם הציבור זקוק לשירותים, על בעלי הקרקעות לתרום את חלקם. אלא שהפסיקה, ובראשה ההלכה המכוננת  ע"א 5546/97 הועדה המקומית לתכנון ולבניה קריית-אתא נ' הולצמן צמצמה באופן דרמטי את כוחה של הרשות להפחית פיצויים באופן אוטומטי. נקבע כי הפחתה כזו היא החריג, ולא הכלל.

בפסק הדין המהפכני בעניין הולצמן, קבע בית המשפט העליון כי כאשר מופקעת חלקה בשלמותה, אין כל היגיון או צדק בהפחתת הפיצוי, שכן לבעלים לא נותר כל נכס ש"הושבח" והוא אינו נהנה עוד מהיותו חלק מהקהילה. קביעה זו הייתה אבן דרך מהפכנית ששמה קץ לעשרות שנים של פרקטיקה פוגענית. בהמשך, הורחבה ההלכה גם למקרים של הפקעה חלקית. בפסק הדין בעניין ה"פ 379/07 ברקוביץ נ' מע"צ, שניתן על ידי השופטת ד"ר מיכל אגמון-גונן, סוכמו הגישות השונות ונקבע העיקרון המנחה: באין השבחה של יתרת המקרקעין, אין הצדקה לפטור מתשלום פיצויים מלאים. בפסק דין זה, ציטטה השופטת את העמדה לפיה:

"על הרשות לשאת בתשלום פיצויי הפקעה מלאים בהפקעת חלקה בשלמות, ללא ניכוי תשלום עבור החלק המותר להפקעה ללא תמורה." 

כיום, כדי להפחית מהפיצוי, על הרשות המפקיעה להוכיח שני תנאים מצטברים וקשים: ראשית, שההפקעה היא לצורך אחת מהמטרות הספציפיות המנויות בחוק (כמו גנים או דרכים). שנית, שהקרקע הנותרת הושבחה באופן ישיר, ודאי ומיוחד כתוצאה מההפקעה. טענה כללית ש"כל האזור התפתח" פשוט אינה מספיקה. הפסיקה המודרנית, כפי שמשתקף גם במאמריהם של מומחים כמו ד"ר בועז ברזילי ופרופ' חנוך דגן, רואה באי-תשלום פיצוי מלא פגיעה בעקרון השוויון, שכן אין זה הוגן שבעל קרקע בודד יישא על כתפיו את עלות המיזם הציבורי כולו.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. אם הרשות המפקיעה טוענת שיש להפחית מהפיצוי המגיע לכם, אני מזמין אתכם לפנות למשרדי בדחיפות. נבחן את המקרה שלכם לעומק ונפעל למיצוי מלא של זכויותיכם.