הפקעה לטובת יזם פרטי: מתי "פיתוח כלכלי" הוא מסווה לנישול? – עו"ד מיכאל דבורין

התפיסה הקלאסית של "צורך ציבורי" מדברת על בתי ספר, כבישים ותשתיות המשרתות את כלל הציבור. אך מה קורה כשהמדינה מפקיעה את הקרקע שלכם, לא כדי לבנות עליה בית חולים, אלא כדי למסור אותה ליזם פרטי שיקים קניון, מגדל משרדים או שכונת יוקרה? הרשות תטען כי הפרויקט יביא "פיתוח כלכלי", "יצירת מקומות עבודה", יגדיל את הכנסות העירייה מארנונה, ובכך תצמח "תועלת לציבור". אך האם מטרה כלכלית, שהנהנה הישיר והעיקרי ממנה הוא גוף פרטי הפועל למטרות רווח, יכולה להיחשב "צורך ציבורי" המצדיק את הכוח הדרסטי של נטילת קניין פרטי?

סוגיה זו, של הפקעה לטובת פיתוח כלכלי, היא מהמורכבות והשנויות במחלוקת בדיני ההפקעות המודרניים. בתי המשפט בעולם ובישראל מתחבטים קשות בשאלה היכן עובר הגבול הדק שבין תועלת ציבורית לגיטימית לבין העדפת אינטרס פרטי במסווה של טובת הכלל.

הפסיקה בישראל הציבה קווים ברורים כדי למנוע ניצול לרעה של כוח ההפקעה. בבג"ץ 1024/09 קצוף נ' ממשלת ישראל, למשל, קבע בית המשפט כי הרשות אינה יכולה להפקיע קרקע, למכור אותה ליזם, ואז להשתמש בכסף שתקבל למטרות ציבוריות אחרות. נקבע כי הקרקע המופקעת עצמה חייבת לשמש לצורך הציבורי, ולא לשמש רק כמקור מימון. עיקרון זה נועד למנוע מצב שבו הרשות הופכת לסוחרת קרקעות, המנשלת בעלים פרטיים כדי למקסם את רווחיה.

פרשת בג"צ 9831/16 עיריית תל-אביב-יפו נ' היועץ המשפטי לממשלה (עניין הדולפינריום) היא דוגמה נוספת למתח הזה. במקרה זה, קרקע ציבורית יקרת ערך על חוף הים, שהוחכרה ליזם פרטי למטרה ציבורית-מסחרית (דולפינריום), הוזנחה במשך עשורים והפכה לפיל לבן. במקום להשיב את הקרקע לציבור, הרשויות רקחו "הסכם משולש" מורכב עם חברה פרטית, שכלל חילופי שטחים והבטחה לבניית פרויקט יוקרתי. בית המשפט מתח ביקורת נוקבת על ההתנהלות ועל האופן שבו הצורך הציבורי המקורי נזנח לטובת עסקת נדל"ן פרטית.

המגמה העולמית, ובמידה רבה גם בישראל, היא להביט בחשדנות על הפקעות שבהן הנהנה העיקרי הוא גורם פרטי. תפקידנו כעורכי דין הוא לקלף את השכבות, לחשוף את האינטרס האמיתי מאחורי ההפקעה, ולטעון בבית המשפט כי "פיתוח כלכלי" לחוד, וצורך ציבורי אמיתי לחוד.

לא כל פרויקט נוצץ מצדיק את רמיסת זכות הקניין שלכם, ויש לבחון בקפידה האם התועלת הציבורית הנטענת היא ישירה ומשמעותית, או שהיא אינה אלא תוצר לוואי של מיזם שכל מטרתו היא רווח פרטי.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. אם עומדים להפקיע את הנכס שלכם לטובת פרויקט עם יזם פרטי, חשוב לבחון לעומק את חוקיות המהלך. פנו למשרדנו כדי שננתח את המקרה ונשמור על זכויותיכם.