כשההפקעה פוגעת בשכנים: תביעת פיצויים גם אם לא הפקיעו לכם מטר – עו"ד מיכאל דבורין

דמיינו את התרחיש הבא: המדינה הפקיעה את המגרש השכן לביתכם כדי לסלול בו כביש מהיר או להקים תחנת רכבת. לכם לא הפקיעו אפילו סנטימטר אחד של קרקע. הנכס שלכם נותר שלם, גבולותיו לא השתנו.

אך המציאות שלכם השתנתה ללא היכר: במקום נוף פתוח ושקט, יש לכם כעת כביש סואן, רועש ומזהם במרחק מטרים ספורים מחלון חדר השינה. ערך הבית שלכם צנח. האם מגיע לכם פיצוי? התשובה היא כן, בהחלט.

כאן אנו נכנסים לתחום המשיק להפקעות – תביעה לפיצויים על פגיעה תכנונית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. החוק קובע באופן ברור כי גם מי שקרקעו לא הופקעה, אך היא "נפגעה על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה", זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית. זוהי הכרה של המחוקק בכך שפגיעה בקניין אינה רק נטילה פיזית, אלא גם פגיעה כלכלית עקיפה הנובעת משינוי הסביבה הקרובה.

הפגיעה יכולה להיות מגוונת ורחבה:

מטרדים סביבתיים: רעש, זיהום אוויר, רעידות ותנועה ערה, כפי שקורה בסמוך לכבישים ראשיים, מסילות ברזל או שדות תעופה.

פגיעה בנוף ובאור: חסימת נוף, אור שמש ואוויר על ידי בניין גבוה שנבנה בסמוך.

פגיעה בפרטיות: הקמת מבנה ציבורי הומה אדם, כמו בית ספר או מתנ"ס, ממש מול ביתכם.

ירידה כללית באטרקטיביות של אזור המגורים: שינוי אופי השכונה משקטה ופסטורלית לרועשת ומסחרית.

האתגר בתביעה כזו הוא כפול: ראשית, יש להוכיח את הקשר הסיבתי בין התכנית החדשה לבין ירידת הערך. שנית, יש להוכיח את שיעור ירידת הערך באמצעות חוות דעת שמאית מבוססת. חשוב לזכור: החוק, לאחר תיקון 84, הגביל את הזכאות לפיצויים רק למי שמקרקעיו נמצאים בתחום התכנית הפוגעת או גובלים עמה. בע"א 8824/07 עיריית תל אביב נ' מטרסו נדונה בהרחבה שאלת הפרשנות של המונח "גובלים", ונקבע כי אין צורך בגבול פיזי ממש, אך נדרשת קרבה ממשית.

לבסוף, יש לזכור את מגבלת הזמן הקטלנית: תביעה לפי סעיף 197 יש להגיש תוך שלוש שנים מיום אישור התכנית. רבים מפספסים מועד זה ומאבדים את זכותם, ולכן חשוב לפעול במהירות.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. פגיעה כתוצאה מהפקעה אינה מוגבלת רק למי שהפקיעו ממנו קרקע. אם נכס סמוך לשלכם הופקע והדבר פגע בערך ביתכם ובאיכות חייכם, ייתכן שאתם זכאים לפיצוי משמעותי. פנו למשרדנו לבדיקת זכאותכם.