הפקעה של שימוש לא חוקי: מתי "יצא חוטא נשכר"? – עו"ד מיכאל דבורין

אחת השאלות הטעונות והמורכבות ביותר בהליכי הפקעה היא מה דינו של פיצוי על נכס שנעשה בו שימוש לא חוקי. מה קורה כאשר מפקיעים עסק שפעל ללא רישיון? או מבנה שנבנה ללא היתר בנייה? האם עצם אי-החוקיות שוללת לחלוטין את הזכות לפיצוי, או שמא יש לבצע הערכה מורכבת יותר?

הכלל הבסיסי, כפי שנקבע בפסיקה, הוא שאין לפצות על אובדן רווחים הנובעים מפעילות לא חוקית. בית המשפט לא ייתן ידו למצב שבו "יצא חוטא נשכר", ולא יפצה אדם על כך שנמנע ממנו להמשיך ולהפר את החוק. אם עסק פעל ללא רישיון, לא ניתן יהיה לדרוש פיצוי על אובדן המוניטין או הרווחים העתידיים של אותו עסק.

אך כאן הסיפור רק מתחיל, והוא אינו שחור ולבן. יש להבחין בין הפיצוי על השימוש הלא חוקי, לבין הפיצוי על הנכס עצמו. גם אם נעשה בנכס שימוש לא חוקי, הבעלים עדיין מחזיק בזכות קניינית בקרקע ובמבנה, ועל נטילתם מגיע לו פיצוי. השאלה היא כיצד להעריך את שוויים.

הפקעת קרקע עם מבנה לא חוקי: אם הופקעה קרקע שעליה בנוי מבנה ללא היתר, הרשות תטען כי שווי המבנה הוא אפס, ואף תדרוש מהבעלים לשלם על עלויות ההריסה. זוהי עמדה קיצונית. הפסיקה קבעה כי יש לבחון כל מקרה לגופו. אם מדובר בסטייה קלה מהיתר, או במבנה ישן שהרשות ידעה על קיומו ושתקה במשך שנים, בית המשפט עשוי לפסוק פיצוי על שווי המבנה (גם אם מופחת). בע"א 2276/20 מועצה אזורית לב השרון נ' מאיר דוידוביץ', למשל, אישר בית המשפט העליון פיצוי על בית מגורים ישן, למרות שהיו לגביו טענות תכנוניות, תוך שהוא קובע:

"בנסיבות מקרה זה לא מצאתי כי יש ליתן משקל לטענה לנזק ראייתי. אדגיש כי טענה לנזק ראייתי בהקשר זה עשויה להישמע בעיקר במקרים שבהם טוענת הרשות המפקיעה כי פיצויי ההפקעה אכן שולמו, אולם בשל חלוף הזמן היא מתקשה להוכיח זאת."

שימוש חורג מהיתר: אם בנכס נעשה שימוש החורג מהייעוד התכנוני (למשל, הפיכת מחסן למשרד), לא ניתן יהיה לקבל פיצוי על אובדן הרווחים מהשימוש הלא חוקי. עם זאת, יש לפצות על שווי הנכס לפי השימוש החוקי המותר בו. לדוגמה, אם הפקיעו מחסן שהושכר כמשרד, הפיצוי ייגזר משווי השכירות של מחסן, לא של משרד.

פוטנציאל להכשרת אי-החוקיות: סוגיה מורכבת נוספת היא מה קורה אם הייתה צפויה להיות מאושרת תכנית שהייתה מכשירה את הבנייה או את השימוש הלא חוקי. במקרה כזה, ניתן לטעון כי יש להביא בחשבון את הפוטנציאל הזה בעת קביעת השווי.

ההתמודדות עם הפקעת נכס שנעשה בו שימוש לא חוקי דורשת אסטרטגיה משפטית זהירה. יש להפריד בין המרכיבים השונים של הנזק, ולהתמקד בדרישת פיצוי על אותם רכיבים שהם חוקיים ולגיטימיים.

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. אם הופקע מכם נכס שנעשו בו שימושים חורגים או בנייה ללא היתר, אל תניחו אוטומטית שאינכם זכאים לפיצוי. המצב המשפטי מורכב. פנו למשרדנו כדי שנבחן את נסיבות המקרה שלכם ונגבש את אסטרטגיית התביעה הנכונה.